失速的美的置业,年内再爆人命事故

10月28日,贵州市观山湖区美的置业广场一施工地下停车场发生垮塌事件。通报信息显示,截至10月29日下午3时,事故已造成8人死亡,2人受伤。


事故发生后,美的置业发布官方声明称,公司将全力配合政府开展事故原因调查,同时已责令项目全面停工,全面排查安全隐患。目前搜救工作已结束。


据公开资料显示,这已是美的置业今年被爆出的第二起涉及人命的安全事件,上一起为高处坠落事故,事故原因是保险绳断了。

对于去年刚在港股上市的美的置业而言,此次事件无疑会对其产生负面影响。


01 疑团:美的置业曾二改规划

美的置业本次出事的项目,原为永贵能源开发的龙宇城市广场,但因永贵能源在获地后7年未能将其成功发展,项目几近烂尾。

2017年8月,在与贵阳市美的房地产发展有限公司签署合作协议后,永贵能源将该盘交与美的置业,后者将项目更名为美的广场。

在贵州省环境保护厅2012年12月19日发布的拟批准建设项目环境影响报告书中,龙宇城市广场的项目信息详细显示——项目共由8个单体子项空间,7个楼栋组合而成,总建筑面积329414.75平米,其中,地上建筑面积224207.55平米,地下建筑面积105207.2平米(不计入容积)。2018年8月,美的置业接过项目之后,对项目规划做了调整。贵阳市自然资源和规划局相关公式显示:

2018年11月12日,公示显示,观山湖区2010-05地块(即美的广场项目)的规划调整为:容积率不大于3.5,建筑密度不大于40%,绿地率不小于25%,建筑限高局部140米。

2019年1月25日,公示显示,项目的不计容建筑面积缩减了5.3万平米,最高建筑高度也微微降至137.75米

2019年7月2日,公示显示,这个项目的几处指标又出现了变化——项目总建筑面积增至355999.52平米,不计容建筑面积增至134952.66平米,最高建筑高度变为137.9米。


注:1、2018年11月12日公式中显示调整前绿地率为30%,但未查到从35%变成30%的相关变更文件;2、最新公示中新增了657.58平米公建配套设施

综上,该项目在美的置业接手后,曾进行过至少两次大的规划修改,最终,地下不计容建面增加了29745.46平米,限高上限增加了37.9米,总建筑面积增加了26584.77平米。

不计容面积,是不用加入容积率计算的,在土地出让金分摊和土地增值税方面都有巨大优惠,甚至有时等于是白拿了一块面积。

援引自媒体壹地产消息,有业内建筑师在看完该项目规划调整后指出,这多出来近3万平米的地下建筑面积,或将导致项目地下面积从之前的两层,变成局部三层,从而导致了 “地下停车场局部垮塌”。

上述人士还表示,这个规划修改,让施工难度,工程造价都提高了一大截。“深基坑施工难度很大的,也很容易出事。如果是在项目已经开工打桩的情况下,再改成地下三层,难度系数更会增加。”


02 事故背后:急功近利冲千亿

很多人搞不清美的置业跟美的集团到底有什么关系。 这两家集团都是美的系成员企业,同属于美的控股旗下。美的置业成立于2004年,现在已有15年历史,它的前身是美的地产。

2013年,美的置业进入“中国房地产百强企业”名单,一直持续至今。


2018年5月31日,美的置业向港交所递交IPO招股书申请主板上市,这家成立于2004年,背靠美的集团的房地产企业,才开始亮相台前为众人所知。在美的置业的招股书中,称“公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市。公开资料显示,2015年-2018年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元。

进入2019年,已经成功上市,并拥有高复合增长率的美的置业,意图一跃龙门——公司董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐年初时公开提出了千亿销售目标,将原定“2020年冲击千亿”的计划提前了一年。

然而,2019年上半年,美的置业仅完成472亿元的销售额,千亿目标完成率不到50%。 即便如此,美的置业仍表示,“1000亿的目标没有变,坚定的往前去推,下半年肯定是加快去化,公司正在采取各种措施,从供货、销售、去化各个环节推动。”

克而瑞研究中心数据显示,美的置业第三季度销售额为240.4亿,相比第二季度下降17.2%;截止前三季度,美的置业销售业绩为708亿,目标完成率达到70.8%。四季度需要完成292亿销售额,才能实现千亿。 为了冲击千亿目标,美的置业在拿地方面可谓“激进”。克而瑞研究中心数据显示,2019年1-9月,美的置业新增土地货值1142.5亿元,其中多个项目涉及高溢价拿地。

销售规模的快速发展和土地市场的激进扩张,也导致了美的置业债务压力的攀升。

美的置业半年报显示,2019上半年负债总额为1861.66亿元,较2018年末的1537.35亿元上升21.10%。美的置业上半年的资产负债率为87.1%,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

数据显示,美的置业的经营性现金流2016年至2019年分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。” 另外,美的置业的流动负债还超过1400亿元,占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的七百多亿合约负债后,美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%,美的置业短期偿债压力很大。

作为“行业黑马”,美的置业在土拍上“高溢价”猛砸钱,一旦资金周转不开,美的置业的负债数据可能越来越大,直接影响盈利数据。今年上半年,美的置业资产负债率为95%,跟去年相比有了一定的回暖,但是这远远不够。


03 速度与质量

今年7月31日,在美的置业智慧生态发布会上,美的置业集团执行总裁徐传甫曾表示,拥有制造业背景和科技基因的美的置业,会用制造业的精细化管理思维造房子,而美的置业还将联动公司在建筑工业化上的业务布局,形成“智慧地产制造商”的战略硬核。在8月的某公开场合,郝恒乐也发表言论说,房地产的升级应该围绕几个方面:第一、速度要换挡,并在主频道、主航道下换频;第二、认认真真回归到人居,研究我们的房子,研究住房的居住功能。

人命事故背后,不知规模狂奔下的美的置业,是否还能找回适合自己的换挡速度,展现出符合其制造业基因的质量硬核。






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