世茂地产:以被并购者的方式“夺命狂奔”,会成为下一个泰禾福晟吗?

世茂,这家排名前十的闽系地产公司,并购千亿福晟后,正开始有些迫不及待。

近日,世茂福晟品牌成立后,掌舵人世茂海峡总裁吕翼随即表示:没有多少时间了,1月份就要开干。

同时,世茂地产停牌,准备在股价高位进行配股融资。

在一系列的收并购后,世茂能否顺利着陆,受行业极大关注。

世茂是“一步登天”还是步被并购者后尘?从“交房危机”频现,资金压力不断增强这些事实上,我们可以看出一些问题。



01 后端:多项目“交房危机”频现


在前端疯狂扫货,世茂的后端大本营却乱了阵脚,多地的房地产开发项目频陷危机。

世茂在合肥、厦门、济南等地的项目在竣工、交房的过程中出现了不同程度的违规或业主维权纠纷。

厦门世茂御海墅项目本应于19年3月份交付的高层楼盘,至今仍有200余户未收房,甚至有百余户业主宁愿“无息退房”。(业主已支付利息金额20余万)

据该项目业主回忆,世茂御海墅02-1-B#300套住宅开盘当日(2017年5月),开发商就存在疑似“捂盘惜售”的做法。当天显示售罄的房源,几个月后却出现在销售员的微信朋友圈。

另外,世茂御海墅02-1-B#,备案显示的是精装房,结果变成简装房。

不仅如此,世茂御海墅甚至还绑定车位捆绑销售,销售人员直接表示不买车位就不能买房,而车位的售价更是叫到了51万至69万不等。在山东淄博,也出现捆绑销售现象,世茂金洲府甚至因违规捆绑销售,被桓台县房管局直接喊话:该查处查处,该查封查封!

除了捆绑销售,世茂多处项目被爆出质量问题

在合肥,本应在11月30日交房的世茂国风,因为存在工程质量、噪声污染等问题次引发业主维权。相关部门也未通过竣工验收,小区整体也延期交付。业主投诉称,临近交房的时候,因为下雨,可以看到小区室内墙体、地下室多处出现漏水情况。开发商并没有完全从根源解决问题,而是只用腻子粉简单修补了下。

除了世茂国风,连最高端的别墅世茂翡翠首府也不例外。

19年年初有业主反映,自己500万购置的别墅质量奇差,漏水、大面积空鼓、地下车库入户门锁毁坏等等众多问题,让装修师傅都不敢接活。

而福州世茂璀璨天城的业主,在2019年10月份也曾反映过,自己300万买的新房,交房时却发现主卧室天花板开裂,渗水长度约8米。地板渗水开裂到另外两套单元1403和1504。反映出现渗水问题的业主不在少数。


02 前端:疯狂扫货,暗存隐患

2019年年初,世茂集团总裁许世坛表示:“2019年将有70%以上的土储来自于并购”。而世茂也确实这么做了,世茂新增土地60幅,权益计容面积达1412万平方米。其中有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。这意味着世茂仅在半年内就基本完成了收并购项目占比的全年目标。

2020年新年伊始,世茂保持收并购的惯性,迅速与福晟达成合作,看中的是福晟1000亿的物业货值和3000亿的大湾区旧改项目以及福晟旗下福建六建,合作后全部交给世茂海峡操盘。

不过,世茂收购的并非全是“干净”的资产,也存在个别瑕疵项目。

2019年,在世茂收购粤泰股份的项目中,广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目等均因债务诉讼被冻结、查封或轮候查封,截至上述项目转让时,债务诉讼剩余本金余额合计约45.16亿元。

同时,今年和福晟合作的项目似乎也没世茂想象中的优质

据自媒体雪贝财经,在大湾区项目中,福晟在核心区域深圳已无控盘项目,此前拿下的三个城市更新项目在2019年9月份就已出售。剩余项目布局在中山、惠州及佛山,但更多是商住性质,去化率较低。

而福晟旗下的代建公司福建六建集团,从财务报表上看,这家企业虽在近三年均有少许盈利,但是,其主要客户并不稳定,且毛利较低,同时长期存在集团内规模不小的关联交易。

此外,福晟的地,拿的都不便宜。而且由于项目多次质押与担保,债股权结构错综复杂,需要强大的法律和资本团队进行大量的工作。

和福晟这次至少千亿级别合作,对于要占股权大头的世茂来说,凭当前的账面实力要想“吞下去”并不容易。2019年半年报显示,世茂账面的资金及受限制现金合计522.34亿元,但短期有息负债也达到320.56亿元。

再加上去年的疯狂扫货,世茂财务压力也不断增高。


03 财务:负债率增高,资金压力凸显

世茂规模扩张的背后正是源于大规模的并购,压力也随之而来。

财报数据显示,2019年上半年世茂负债总额约3407亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元(占比总负债的7成以上),同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元,同比增长19.12%。

世茂房地产资产负债率由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

另外值得注意的是,2019上半年,世茂偿债支出高达212亿元。但有趣的是,负债率反倒变高。

原因很简单,还钱同时,更大规模借钱。而在近日世茂房地产发布的一则公告,难掩世茂高额的资金需求。

1月17日早间,世茂房地产控股有限公司发布公告称,自2020年1月17日上午9时04分起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖,以待刊发有关公司可能根据一般授权发行股份交易的内幕消息的公告。据腾讯证券报道,此次世茂房地产寻求在配售至多1.25亿股股份,融资额至多为4.8亿美元,股票发行价格区间在每股29.38-30.38港元,较前一日收盘价32.1折价8.47%-5.36%。

世茂地产在股价高位配股融资,能否得到资本市场认同,还需要市场验证。


04 历史镜鉴

内房企多以地域来划分派别,包括粤系、闽系、浙系、京津系等等,其中,闽系房企多以生猛著称,通常伴随着急速的规模扩张,走出了世茂房地产、阳光城、旭辉、正荣、融信、泰禾、宝龙等全国性知名房企。

前几年快速崛起的闽系房企在2019年遇到了不少坎坷,泰禾销售不振股权被冻结、正荣高管陆续离职、禹洲地产大规模发高成本美元债,以及此次福晟集团的危机。激进扩张背后所带来的问题也许并不如想象中那么轻松。

福晟以“黑马”的形象出现在业界,是在2015年以后。彼时,福晟认为新一轮收并购的春天要来了,当机立断,成立“拿地飞虎队”。在接下来两年多时间里,福晟共签下107个项目,总建筑面积达5500万㎡,项目货值达8100亿元。福晟更是喊出2020年突破1300亿的口号。

2018年,原本火热的房地产市场,遭遇调控重拳,市场迅速转冷,福晟的项目出现去化难题,让原本紧张的资金难题,迅速开始恶化。

2019年,福晟集团的全口径销售额为630.2亿元,排名55,与2018年几乎持平。并购耗费了大量资金,而销售回款水平却似乎难以支撑公司的千亿梦,资金压力倍增。数据显示,截至2019年6月,公司账面资金仅为72.91亿元,而短期债务则高到443.47亿元。

福晟创始人潘伟明曾经常说的一句话是:“什么小而美,小就没了”。因此他一直想做大规模。可步子迈的大了,风险随之而来

一家曾经冉冉而起的黑马房企,终究还是成为他人规模发展的“嫁衣”。

过去多年以来,头部房企的成功都得益于加杠杆。今年底部加杠杆抄底,明年转暖回款大挣。

然而在大环境下,市场能否转暖仍充满众多不确定因素,万一楼市不能转暖,对世茂来说面临的可是3407亿的债务。

镜鉴永远值得回顾。

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