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爆雷预警?中国金茂业绩大变脸,净利腰斩50%

1月25日晚,中国金茂对外披露,“公司归母净利下跌40%-50%”。

 

消息一出,地产圈哗然一片。

 

次日开盘,金茂立即开启悬崖式下跌。收盘股价收跌16.8%,报每股3.17港元。


 增收不增利,地王反噬

 

金茂的公告称,预计2020年公司净利润将录得40%-50%的下降。原因则是,房地产市场的多项调控,导致项目售价不及预期,难以覆盖成本,造成账面亏损。

 

可就在前不久,业内还在为这家地产央企“首进TOP15强、超额完成目标”不断叫好,其中高端产品线“金茂府”已成其在全国开疆拓土的最强标签。

 

增收不增利背后,是金茂高度聚焦一二线城市的高端路线,弊端正在不断凸显。

 

央企金茂凭借着在一二线城市的“地王”式收割,引入高端产品线金茂府,它的规模化扩张之路,走得相当迅猛。

 

比如2019年,金茂的销售额还只有1608亿元,2020年在黑天鹅压力下,还能提前一个月顺利冲破两千亿大关,实现全年2311亿元的销售额,同比增长43.7%。

 

高价地王由于位置优越,成为房企必争地块,在没有限价政策出台之前,房企可以将高价地打造成豪宅,高价卖给高端客户。但是现在限价了,金茂的传统模式受到挑战,金茂的销售均价,已经从2016年的2.54万元/㎡,下降到2020年的2.05万元/㎡。

 

这也直接导致金茂的盈利能力出现显著滑坡,比如净利下滑。

 

数据显示,2016年至2019年,金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%。

 

在净利润方面,2017年增速触顶后,连续两年下滑。2020年归母净利润上演腰斩局面,可以说是早有预兆。

 

债务隐忧

 

地王收割模式受阻,金茂这几年也在尝试其他出路,比如从传统的地产开发,向城市运营转型,开发一些产城融合的综合体。

 

但因为城市运营存在着建设周期长、资金沉淀大的问题,利润回报也比盖楼卖房要更慢一些。所以在利润下滑之外,金茂的债务压力也在不断提升。

 

截至2020年上半年,不计算近200亿元永续债,金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6,踩中一道“红线”。

 

哪怕是作为央企的金茂,在有融资优势的前提下,迫于债务压力,也不得不通过转让项目的方式来充实资金。

 

据观点地产统计,2020年以来,金茂挂牌转让了10个项目公司的股权,包括位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目,回笼资金超过50亿元。其中有的项目,拿地才3个月就给卖了。

 

除此之外,金茂同样引入险资,在2020年下半年,平安已经频频通过股权收购方式支持金茂。2020年10月,金茂通过股权转让方式引入绿城共同开发北京颐和金茂府项目,一个月后,金茂再引中国平安入局。一系列股权操作后,颐和金茂府由金茂持股40%、绿地持股40%,平安持股20%。

 

值得注意的是,金茂还可能存在大量“明股实债”的项目。从2017年起,金茂的少数股东权益占比快速增大 ,当年已超过50%,但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。

 

房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大,说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”,而是存在其他分配方式,存在明股实债情况的可能性很大。

 

 风雨欲来

 

可以看到的是,这两三年时间里,地产在极速分化,小房企破产的倒下的只增不减。资源向头部聚集的形势下,不乏有体量大的老牌的房企也受到挑战。

 

泰禾以院子系而闻名,金茂以金茂府产品而闻名,但这两家规模不小的豪宅专业户却前后陷入泥潭。前有泰禾债务爆雷,后有金茂净利腰斩……

 

还有走产城运营的华夏幸福,曾经TOP10也是赫赫在列;老牌的闽系房企福晟,被世茂收购后还是没能缓过来;以及多栋大楼停工的绿地……哪一个拿出来,名声在地产界不是响当当,如今也都纷纷爆雷。

 

实际上,房企当下的主要任务就是活下去。行业下行,政策严控,融资环境收紧,对于靠高杠杆跑出来的房企,最后一根稻草总会加速压上来。

 

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