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长江口的“鬼城”,绿地的阴影



一座“鬼城”,揭开了绿地的秘密。



1

长江口的“鬼城”



2016年,紧挨着魔都的崇明岛上迎来了一个网红楼盘。


在很长一段时间内,这个楼盘都热销全上海,来自全国各地的购房者蜂拥而入,甚至曾创下2小时卖出去上千套的记录。每天上午,一车车从上海市区拉来的看房团成为了一道风景线。


这样的销售表现,哪怕放到如今的上海滩,也堪称优秀。


从体量上来说,这绝对是一个超级大盘。在相关文件中,该楼盘规划面积就达到2.35万亩,高层、洋房、别墅加起来不少于10万套,号称投资2000亿,一座乡村都市拔地而起。


有人说,吸引购房者源源不断前来的,是此地的旖旎风光。崇明岛是中国第三大岛,以田园风光、养老休闲闻名于世。青山、绿水、飞鸟……这里本就是数一数二的旅游度假区。



在宣传海报上,这个楼盘更是倾注了营销功力,关键词抓人眼球:


上海、临江、欧式、豪华。


更重要的是,在上海市区动不动5万起的均价面前,该楼盘的价格只要:


一万多,还不限购。


但谁也没有料到,5年后的今天,这个火爆一时、绝大部分住宅早已售罄的楼盘,竟成了新华社点名的“空城”。


这个楼盘名叫绿地长岛,开发商正是绿地集团。


新华社调查报道称,位于崇明岛上的绿地长岛项目在过去6年里,沿长江而建,全长超10公里,总占地超15平方公里,建设体量和楼宇高度于2016年底被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符。


更重要的是,尽管绿地长岛除了少量别墅和商业,绝大部分住宅早已售罄,但入住率却低得吓人。引用绿地长岛业主的维权简报数据,绿地长岛的入住率只有:


1%。


即便是10万套的房子全部建完,也就只有1000户入住。这世上又多了一座“鬼城”,而且在魔都边上。



项目周边十公里内多为荒滩或农田,白天都鲜有人烟。到了夜晚,更是一片死寂。


投资客散去,除了一座空城,这里和几年前没什么不同,甚至还更脏乱荒凉一点。



2

绿地的爆款

上海很委屈,投资客买单



上海市对崇明岛有着严格的规划,在《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》中明确写道:


1、坚决不搞大开发,常住人口规模控制在70万人左右。

2、新建建筑高度原则控制在18米以下。


绿地长岛一项也没做到。项目占地仅全岛面积约1.2%的绿地长岛,却将引入人口超20万人,占了规划的近三分之一。在绿地长岛项目的B区,超过40栋17层的高楼屹立在长江边,高度已超控制高度的近2倍。


但上海市管不了绿地长岛。


崇明岛其实一分为三,不只属于上海。在岛北部,有一些边缘地带归江苏南通,一小部分属于海门区海永镇,另一部分属于启东市启隆镇。



2014年,绿地旗下的公司陆续拿到了启隆镇新村沙的大片土地,拿地的成本很低,楼面价在1000元左右,有70年的住宅,也有40年的商住。


不得不说,绿地还算有先见之明。2011年,北京、上海开始限购,许多嗅到风声的开发商开始沿着河北与北京,江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。


相比于北京和上海,这些地方拿地便宜还不限购,占尽地利。在大城市买不到或者买不起房子的人,开始把目光投向这些地方。一些颇具时代特色的名号也开始落在他们头上:


环京、环沪。


绿地押注崇明岛,正是看中了其环沪的概念。因此在宣传中,绿地长岛也频繁出现了“上海”元素。


冲着环沪、旅游和不限购,很多投资客蜂拥而来。


但实际上,在启东的城市规划里面,绿地长岛所在的地界其实是旅游度假用地。


这些投资客怀揣着启隆镇划入上海的期望,在绿地长岛买了房子,可等很多业主拿到房,才发现自己进了一个大坑。地产镜面曾做过整理,如今的业主至少面临4个困境:


1、环境问题。买房时宣称的山清水秀,如今却是一片工业烟尘。

2、临水临电。部分小区业主发现,小区的供水供电都是临时的。

3、入住率低。按照业主数据,绿地长岛的入住率只有1%,一到晚上灯火零星,简直就是“鬼城”。

4、出手困难。1千多楼面价卖到1万多,按说利润已经很大,但交房时精装房依旧变成了“惊装房”,很多业主陷入“退也退不掉,卖也卖不掉”的困境。



对投资客来说,从拿地开始,就注定了这是一场有去无回的旅程。


这个绿地的网红爆款,上海莫名背锅,买单的却是这批投资者。



3

背离“做政府想做的事”



作为业内知名的“摩天大楼专业户”,人们对绿地的印象一直是“做政府想做的事”。


但在绿地长岛项目上,绿地似乎背离了这一信条。过去这些年来,明明《启东市城市总体规划(2012-2030)》中规定启隆镇属“旅游度假用地”,明明上海出台了严格的“生态建岛”方案,绿地依旧“以旅游度假为名,行地产开发之实”。


公然与政府规划背道而驰,绿地发生了什么?


绿地的“转性”,或许可以从其当下的处境中找到答案。


近日,网上突然曝出多家中介公司和媒体,向绿地集团讨要被拖欠已久的广告费。



更早的时候,2020年10月底,曾被宣传为中国第一高楼的“武汉绿地中心”,因为绿地集团拖欠建设方“中建三局”的巨额款项,而全面停工。


更绝的是,绿地甚至还拖欠政府的土地出让金。2020年8月4日,沈阳市自然资源局发布消息,绿地拖欠当地的两块土地的出让金1.46亿元,已经将近十年之久,一直没有交纳这笔钱。


频频拖欠的背后,是绿地早已高企的债台。


业绩快报显示,截至2020年12月末,公司资产负债率88.28%。据此计算,绿地集团目前总负债约为11909.95亿元。


根据公司去年三季报,2020年前三季度,绿地的短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动性负债为730.38,合计约为1030亿元。而同期账面货币资金仅有805亿元,难以覆盖其短期债务。


更早些时候,2020年中报显示,绿地有息负债总额超2400亿,相比2019年末增加16%,净负债率高达113%。


截至2020年三季度末,绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为 82.38%,净负债率为 183.45%,现金短债比为0.68倍。



也就是说,绿地属于“三道红线”全踩中的红档房企。


绿地的压力显而易见。自2020年下半年以来,绿地就并不太平,比如成都的中央广场项目,因为销售回款不力,无力偿还借款,最后不得不以房抵款。再比如后面发生的,绿地打包出卖上海和江苏两省市的27个物业,累计套现231亿元,抛售资产自救的意图很明显。


尽管如此,经过半年的降杠杆之后,绿地依然身背万亿负债,陷入四处缺钱的境地。



4

尾声



铤而走险数年之后,如今的绿地长岛恐怕不会再如此幸运。


2月8日,中纪委就此事发表评论文章,抛出了多个问号——


绿地长岛项目于2016年底被指不符要求仍整改不到位?

背后的主管、审批、监管等多个权力运行和监督环节哪个地方出了问题?

有没有失职失责甚至腐败问题?


并给出了明确的结论:


必须追查到底,厘清责任,给出负责任的答案!


另一重压力来自于法律。2021年3月1日,《长江保护法》正式施行,该法强调长江流域不搞大开发,强调建立长江流域的协调机制。此中利害,绿地应该清楚。



这一次,号称 “中国最懂政府的开发商”,恐怕要失算了。

  

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