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高层再提“泡沫论”!楼市这场游戏,谁会是最后的接盘侠?



1986年,东京地价开始原地起飞。


1987年涨了23%,1988年涨了65%,此后一路飙升。当时日本甚至有个说法——


“卖掉皇宫下边的那块地,可以买下整个加拿大”。


但这样的疯狂并没有持续很久。1991年,主动刺破房地产泡沫后的日本,坠入了失落的二十年,从此经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。


日本在二战结束后建立起来的经济自信,几乎被摧毁殆尽。那之后的十年间,日本人从“昭和男儿”变成了“平成废宅”,整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的低迷情绪。


日本人对房地产的恐惧藏在记忆里,当下的中国则完全不同。近十年来,我们把对房地产的喜爱体现在了行动里。


2020年,中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年,广义货币增加了4倍。这十年,不仅GDP、居民可支配收入,还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金,都跑输了广义货币增速。


去了哪里?


北上广深飙涨的房价给了我们答案。从2008年到2017年,国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿,涨幅超过4倍,累计总投资高达74万亿元。


货币的蓄水池,中国楼市当之无愧。



1

最大的“灰犀牛”



距离全国政协会议召开不足48小时,银保监会主席郭树清出席了国新办的发布会。


汇报里,郭树清近年来成果斐然:


银行业和保险业总资产,近三年均增速只有2009年至2016年间年均增速的一半;

近三年银行业累计处置不良贷款8.8万亿,超过了之前12年总和;

有序拆解影子银行,压降规模20万亿

……


但所有人都感受到了,郭主席最关心的,还是房地产。他喊话炒房者:


很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。


谈到房地产最核心的问题,郭主席更是直言不讳:


核心问题还是泡沫比较大,房地产是金融体系最大灰犀牛。


上面这句话,半年不到,郭树清说了三次。


在此之前,楼市调控再现收紧迹象。


2月24日,一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——


全国主要一二线城市未来土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。


这个政策被外界解读为:土地供给侧历史级改革。



更早些时候,北、上、深、广四地联动,用四种方式预演了2021年中国楼市的四种调控模式。


深圳。2月8日,深圳住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,给全市3595个小区的二手房设立了“成交参考价”。随后深圳官方确认,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。


高杠杆炒房客的路子,瞬间被砍断。这一新政立竿见影,据深房中协分析,对比新政前的周网签数据,新政后的二手房网签量大致下滑近7成,呈现出了断崖式下跌的态势。


在上海,调控新10条横空出世,叠加后续对法拍和摇号的加码政策,能看出上海本轮出政策既准又狠,直戳要点。


在万众瞩目的北京,更是传出了警示、严查的风声。一直温和上涨的广州也出现了信贷收紧和人才购房政策收紧的信号。


一线城市的密集调控仅仅是个开始,对楼市投资客来说,2021注定是非常艰难的一年。



2

中国到底有多少房子?



很多人可能有一个疑惑——


郭主席反复提到的“房地产泡沫”到底是啥?戳破了又会怎么样?


《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中曾解释过“泡沫”的含义:


大概意思就是一种或者一系列资产持续涨价,最初的上涨会给人一种能一直涨的“错觉”,于是就会有一波又一波的投机者跟进,但是涨得脱离实际价值时,往往就是暴跌。



随之而来的,很可能就是金融危机。


2019年,时博瞻智库曾做过统计,总体来看,中国房地产行业吸纳了整个金融资源的35%以上。换句话说,房地产几乎“绑架”了金融体系。


房地产泡沫一旦被戳破,随之而来的社会风险可想而知。


说起来,中国楼市“泡沫论”被大众熟知还得追溯到四五年前。在当时的博鳌论坛,高盛私人财富管理中国区副主席哈继铭曾对中国房价做过论述,提出了一个石破天惊的观点:


“中国大陆的房地产是泡沫最大的,远远大于香港,远远大于全球。”


得出这个论断,哈继铭主要的支撑点是:中国一线城市的房价收入比全球最高。在当时,深圳房价收入比达到28倍,远超香港的15.6倍、纽约伦敦的10倍和东京的8倍。


▲2018年Numbeo的数据


从那之后,“泡沫论”一直弥漫中国楼市,每当房价上涨都被人们拿出来论证一番。与此同时,还有一个疑问一直盘旋在人们心中——


中国到底有多少房子?空置率是多少?


这个问题,米筐投资曾做过梳理,目前市面上有四个版本:


1、国家电网调查数据:空置率超过10%。2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。

2、腾讯调查数据:主要城市空置率超过22%。

3、中金公司《数说中国存量住房》报告数据:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。

4、 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。


四个版本采用了不同的统计方法,差异还挺大。目前来看,业界比较认同的是中金公司《数说中国存量住房》里狭义空置率的结果,即中国城区住房空置率9.7%,城镇总体空置率12.1%。


参照国际通行标准,房屋空置率水平通常在5%~10%,供需基本平衡;10%~20%为危险区间。



这样来看,无论哪个版本,中国的空置率水平在10%以上。


中金公司的报告里还推算了中国的住房总量。截至2017年末,中国城镇住房总存量261亿平方米,共计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭户均住房1.13套,但城区家庭户均仅1.07套。


这个数据,和任泽平团队“2018年中国城镇住房套户比为1.09”的结论相差也不大。


由此,我们大致可以得出一个结论:


总体来说,中国城镇住房并不过剩,但空置率值得警惕。



3

前车之鉴



讨论房地产泡沫,离不开对历史的追溯。


近一百年来,世界范围内发生过至少五次大的房地产泡沫危机,每一次都影响巨大且深远。


世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923-1926年的美国佛罗里达州,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为源头的20世纪30年代的全球经济大萧条。


那时候正是美国跨跃式发展的时代。在第一次世界大战前夕的1913年,美国工业生产已经占世界总额的三分之一以上,超过了英、法、德、日的总和。


远离一战战场的美国,经济大幅发展。20世纪20年代初,美国经济欣欣向荣,工作机会多,待遇优厚,人人都在享受经济发达带来的繁荣。天性乐观的美国人,开始买车、买房、度假,他们相信,20世纪的美国将会“永久繁荣”。


与此同时,城市化进程和商业繁荣共同刺激着房地产市场。1925年,美国新房建筑许可证发放量比1919年上升了208%,达到顶峰。



在1925年的迈阿密,居然出现了两千多家地产公司,当时该市仅7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。


遍地都是想要发财的美国人。1923—1926年,佛罗里达的人口呈几何数增长,土地价格水涨船高。一片棕榈滩,能从1923年的80万美元涨到1925年的400万美元,足足翻了5倍!


在炒房客的助推下,房子更是涨得厉害。在佛罗里达,一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是,迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。


但1926年9月的一场飓风让佛罗里达州的楼市泡沫轰然破裂。每小时125英里的飓风下,整个地区瞬间变为废墟,据统计共摧毁了13000座房屋,415人丧生。


飓风过后,佛罗里达楼市迅速跌落。迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元,无数炒房客跌落深渊。



多米诺骨牌开始倒下。楼市泡沫的破裂很快就激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,并最终导致了20世纪30年代的世界经济大萧条。


根据泽平宏观的统计,类似由房地产泡沫破裂引起的大危机,历史上共有五次,其他四次分别是——


1、日本1986-1991年房地产泡沫

2、中国1992-1993年海南房地产泡沫

3、东南亚1991-1996年房地产泡沫

4、美国2001-2007年房地产泡沫


这些房地产泡沫的破裂,分别带来了日本失去的二十年、中国海南经济的失落十年、1997年亚洲金融风暴和2008年次贷危机。


每一次危机,都是人类的灾难,都刻骨铭心。


“繁荣——狂热——萧条”似乎是一个不断循环的怪圈,击鼓传花的游戏终将走向无人可传的绝地。



4

尾声



上一次危机的回响犹在耳际,巨大的泡沫又在眼前升起。


房地产曾被称为“周期之母”,无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产都发挥着巨大的作用。在中国,房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一,全国房地产市值约250万亿元,是2015年GDP的4倍左右,是股市市值的6倍。


哪怕是在今天,这样的体量也堪称巨大。


但对经济而言,这又是一个巨大的“定时炸弹”。上世纪以来,世界上发生过130多次金融危机,其中100多次与房地产有关。


郭主席说得没错,房地产就是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。


在经济学中,有一张典型的泡沫图,如果你对2015年股灾稍有了解,应该一眼就能认出这张图。



在欧美,银行家们对这种现象习以为常,他们知道,每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。对此,他们甚至还有一个巧妙的隐喻——


Ball is over.


舞会结束了楼市泡沫的推高,正是一场击鼓传花式的大型舞会,人们正纵情其中狂欢舞蹈。但很少有人意识到,这场舞会迟早将迎来落幕。


不信你猜猜——


当舞会结束的钟声响起,谁会是“最后一棒”

  

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