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上市首年全面降为“绿档”,金辉“稳”字当头,迈向千亿

上市是企业新的节点,新的起点。2020年,在房地产行业耕耘了20多年的金辉集团在香港上市,开启了新的发展历程,并于近期提交了上市后首份业绩公告。冷冰冰的数字背后,往往能看出企业的经营逻辑和发展脉络。而外界所关心的“三道红线”问题上,金辉控股给出的是“绿档”的亮眼答卷,是迄今为止为数不多达到这一标准的房企。“稳健”,便是金辉控股首份年报带给我们最深刻的印象。

本期为嗨牛财经“年报观察系列”第四篇,解读金辉2020年业绩报。

01“三道红线”全部达标

“三道红线”调控政策是房地产行业绕不开的话题,也是各大房企必须迈过的坎。2020年“三道红线”政策的出台,被外界认为是房地产行业彻底告别“规模论”,由粗放式的经营逻辑转变为精细化运营的关键节点。而对于稳健经营,不断追求产品品质和服务质量的房企来说是,这或许是一个竞争力加强的好时代。

金辉深谙其中的道理,在2020年业绩公告中,降负债、提质提效,增加企业发展的安全边际便是频频出现的关键词。年报显示,截至2020年12月31日,公司净负债率为75.3%,现金短债比为1.4,剔除预售款项后的资产负债率为69%,达到“三道红线”政策绿档要求。

“三道红线”绿档,意味着金辉可以拥有更大的融资增长空间。按政策规定,绿档房企的有息负债年增幅最高可以达到15%。这意味着在市场出现机会的时候,金辉拥有着将油门一踩到底,牢牢抓住机会的可能。

金辉控股管理层表示,保持三道红线绿档是公司将长期坚持的目标,公司将通过多方面的发展和管控以达成目标。年报中也提到“现金流及利润”将成为2021年金辉的管理导向。体现在数字上的是,2020年底,金辉的现金及银行结余达265.9亿元,手头相当宽裕。

“三道红线”绿档,还体现着金辉优良的财务管理能力及健康的财务现状,而这是资本市场最看重的指标之一。正是鉴于金辉稳健的发展及当时即将达标“三道红线”绿档的预期,国际评级机构也纷纷调升了金辉的评级。

目前,金辉已获得穆迪 “B1”评级,展望“稳定”;标普 “B+”评级,展望“稳定”;惠誉“B”评级,展望“正面”;联合国际 “BB”评级,展望“稳定”;在国内,联合信用则连续四年予以金辉集团长期信用等级“AA+”。

多家评级机构实际上给金辉打了一个“稳”字的标签,而这有助于未来金辉的融资成本将进一步降低。

02迈向高质量发展

2021年,金辉董事长林定强在新年献词中用“大浪淘沙,稳中求进”定调,强调稳健发展的主旋律。

伴随着“房住不炒”持续深入,房地产行业发展进入“换挡期”。追求增长速度的规模论被增长质量取代。但对于金辉来说,“高质量”发展,“稳健”增长则是自成立之初直到现在一直在坚持的原则。

1996年,金辉在福建福州成立。与其他闽系房企常常与高杠杆,激进的标签相伴不同,金辉的发展之路一直稳健,走出了一条非典型闽系房企的之路。

过去三年里,金辉在盈利基本面一直保持着较快增长,2018-2020年营收分别为159.7亿、259.6亿、348.8亿,近三年复合年增长率47.8%。同期净利润分别为20.1亿、26.8亿、38.2亿。

在营收、净利润保持较快增速的同时,金辉近年来的销售额业内排名也非常稳定,全口径销售额一直在40位左右,而权益销售额更是稳定在30多位。

根据金辉年报,2020年累计合约销售金额达972亿元,距离千亿销售额仅一步之遥。此前克而瑞发布的2020年中国房地产销售榜单上,金辉以786亿的权益金额排名36位。在面临众多行业挑战与复杂的市场环境下,金辉稳步增长的业绩诠释了高质量发展之道,而这也是其顺利达标“三道红线”的重要原因。

03土储均衡 布局全国

稳健的作派,同样也体现在金辉的土储布局上。在同规模的房企中,金辉是少数拥有完备均衡全国布局的企业之一。

据年报披露,截止2020年底,金辉的土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米,其中94.7%位于二线及核心三线城市,已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局,进驻全国32座核心城市,主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

从区域到全国的布局,有利于避免区域政策调控的影响,抗风险能力强中,同时有利于金辉未来发展质量和规模。

土地收购方面,金辉在2020年共收购了35幅新土地项目,总规划建筑面积约430万平方米,涉及15个强二线重点城市,长三角和粤港澳大湾区也成为金辉在2020年新增土储的重点布局城市。

平均土地成本约5126元/平方米。对比2020年合约平均售价14046元/平方米,成本和售价较大的差额保证了金辉的利润水平。

金辉控股管理层表示,2021年,金辉控股仍将秉持“全国布局,区域聚焦,城市深耕”的策略,在长三角,珠三角,中西部的优势城市将持续深耕,并持续保持投资强度,谨慎扩张新的城市。在拓展方式上,继续以公开市场为主,同时作为补充,将在城市更新以及产城发展、收并购等方式上进行积极探索。

04千亿在前,产品力优先

对于金辉来说,距离千亿销售目标仅差28亿,按照目前的增长态势,今年迈向千亿阵营可以说毫无悬念。

而在2020年业绩报告中,金辉控股也在董事长致辞中表示2021年将继续以“用心建好房,让家更美好”为企业使命,始终坚持品质发展之路,把握宏观大势,将核心竞争力打造作为重点工作,持续创新和提升产品力,不断优化和迭代全生命周期的产品系,提升产品品质及服务质量,进一步提高市场占有率。

尽管千亿销售就在眼前,但产品竞争力,及高质量发展仍被金辉摆在更高位置。金辉管理层表示并不会为了追求千亿盲目扩张,追求有质量的增长。

在产品选择上,目前金辉以首置、首改项目为主,满足刚需群体的需求。同时在开发流程上,从选址、土地收购、融资、项目设计、采购、施工和质量控制,最后再到推广、交付全流程高度标准化,对内便于高效管理及开发,对外则有利于打造稳定的、体验一致的产品和服务体验。

值得一提的是,金辉的产品不断获得市场的认可,2020年共获得50项国内外设计大奖,在第15届金盘奖上,金辉有30多个项目脱颖而出,收获了“年度最佳预售楼盘奖”、“年度最佳住宅奖”等产品力奖项。

在组织力上,2020年,金辉以组织效能提升为目标,建立“集团-区域-城市”扁平化的组织结构,给予区域和城市公司充分授权,同时保证集团决策力度,及时掌握一线的市场趋势和动态。金辉持续推动组织优化,激发组织能力,实现战略聚焦和效能提升。

总的来说,可以看到2020年金辉重点从财务、产品、组织入手,改善财务水平、优化产品力以及组织力,为的是长期的稳健性,朝着千亿以及更远的目标而去。


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