碧桂园的2018年:权益销售破5,000亿,杠杆明显下降

碧桂园(2007.HK)于3月18日晚间披露了2018年业绩情况。报告显示,公司全年实现营收和归母净利润分别为3,790.8亿和346.2亿,分别同比增长67.1%和32.8%。

投行对业绩数据持偏乐观态度,招银国际和国信证券维持买入评级,花旗和申万宏源上调目标价。

业绩报告公布的第二天,公司股价高开后一路冲高,最终收涨2.91%,全年累计上涨达27.18%,大幅跑赢恒生指数。

业绩报告显示:公司全年实现的归属于公司股东权益的合同销售金额约为5,018.8亿,销售面积约为5,416万平方米,分别同比增长31.25%和23.06%。交付物业所确认收入的平均售价约为每平方米8,550元,相比去年的7,863元有所提高。

在全市场担心房地产调控政策收紧、房企杠杆率过高的背景下,碧桂园却实现了杠杆率的降低,具体表现在净借贷率下降、现金流持续为正、销售回款良好以及账上现金充足等方面。

与此同时,碧桂园还未雨绸缪,加速高端人才的引进和新兴产业的布局,并确立了房地产、机器人和农业这三大未来重点发展产业。

站在当下这个时点,碧桂园面临着怎样的机遇与挑战?

 业绩维持高增长,净利润逼近350亿关口 

碧桂园的业务遍布了中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1,156个县/镇区,是行业内布局最广泛的企业,这也就意味着公司参与了整个中国的城镇化建设。

历史财务数据显示:自2015年营收突破1000亿以来,碧桂园的营收基本上每年都会新上一个台阶。2016年营收突破1500亿;2017年突破2000亿;2018年更是来到了近4000亿。与之相对应的,碧桂园在2015年的归母净利润尚且不足100亿人民币,只过了三年,其2018年的归母净利润便逼近350亿关口。

2018年,碧桂园实现的毛利率和净利率分别为27.03%和12.74%。对比历史上的数据可以看到,毛利率和净利率水平仍然维持着2015年以来的上升趋势,分别从2015年的20.19%和8.58%上升到了2018年的27.03%和12.74%。

由于结转周期较长,对于以住宅开发为主业的房企而言,报表确认的营收和净利润有一定的滞后性。合同销售额尤其是权益销售金额变动的参考价值更大。

 销售金额超5,000亿,土地储备充足 

信披数据显示:碧桂园在2018年实现权益销售金额约为5,018.8亿人民币,实现合同销售面积约5,416万平方米,分别同比增长了31.25%和23.06%。

上市房企披露合同销售额通常有两个口径:一个是全口径的销售额,其中包含了所有并表项目的销售数据;一个是权益销售额,按照公司所拥有的实际权益来统计销售金额。一般来说,由于全口径销售额中合并了少数股东权益对应的销售份额,其数据往往明显大于权益销售额。两个数据都具有一定参考价值,但权益销售额由于过滤掉了少数股东权益对应销售额的影响,因此含金量更高。

碧桂园、万科和恒大,作为销售规模最大的TOP3房企,通常被相提并论,长期占据销售额前三位置。自2018年7月起,碧桂园仅公布含金量更高的权益销售数据,不再公布全口径销售数据。可供参考的是,第三方统计机构克而瑞数据显示,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,同比增长32%

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