员工不买房就开除?世界500强开发商也被逼急了

原 创 视 频

 


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绿地集团强迫员工买房?


近日,绿地集团湖南事业部员工曝出的一条聊天记录,将绿地集团推上了风口浪尖。该员工反映,为了在年底冲刺业绩和回笼现金,公司对员工发出了不买房就除名的通告。很快绿地集团就作出回应,称这个购房活动其实是给员工的福利,不存在不买就开除的情况,该通告系部门负责人的表述曲解了公司的意图。


其实无论公司的意图如何,大家都不会感到意外。因为绿地在房地产行业,一贯以“人不狠,站不稳”的形象著称。绿地集团是上市公司绿地控股(600606)的全资子公司,绿地控股是我国第一家跻身世界500强的房产,拿地又多,盖房子又快,卖房子又猛,一度占据着我国地产公司的榜首宝座。虽然现在绿地的销售额已经跌落到了第7名,但它依旧是周转冠军。


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用什么估值地产公司更好


地产公司讲究天下武功,唯快不破,高周转直接代表着高收益。碧桂园去年发生了坍塌事故,高周转就是事故背后的元凶,但绿地比碧桂园还要快。18年,碧桂园存货周转率为0.52,绿地控股的存货周转率为0.53,而其他大型房企,比如万科、恒大,存货周转率分别只有0.28和0.29。今年绿地的转速有增无减,仅上半年存货周转率就高达0.29,高于去年的0.26。绿地控股把油门一踩到底,业绩自然突飞猛进,上半年收入2016亿,同比增长27.54%,净利润89亿,同比增长48.4%,半年净资产收益率高达12.04%。可是呢,这么好的业绩,投资者却根本不买账。



我们把万科A(000002)和绿地控股的股价走势放在一起,可以发现在两家公司原本在相同的起跑线上,后来万科A屡创新高,绿地控股却惨遭腰斩。截然不同的走势揭示了一个残酷的现实,在万贯家底面前,一切努力都显得很苍白。打个比方,老张为了赚钱,披星戴月做着三份兼职,通过努力终于年入百万。但他却发现,老王在家无所事事,一年就能收来一千万的利息。地产公司追求高周转,无非是想用最小的资金创造最大的收益。面对地产公司,与其用周转速度去估值,倒不如直接一点,用资金流动性和收益来估值。



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现金流估值


具体该怎么做呢比如绿地控股,货币资金866亿,理财90亿,现金加起来956亿;短期借款225亿,长期借款1600亿,有息负债加起来1825亿,实际负债率为207%。万科A,现金总共1445亿,有息负债总共1100亿,实际负债率为76%。再看净资产收益率,上半年绿地的是12%,万科的是7.26%。我们用收益率除以实际负债率,就可以得出房企举债创收的效率。绿地的效率是0.058,万科的效率是0.096,这么一来,我们就知道为什么万科A的估值要好于绿地控股了。





随着房产市场的降温,充足的现金流成为了比周转速度更重要的估值指标,投资者可以用刚才说的方法去寻找即安全,又高效的房企。此外呢,这个估值方法不仅适用于房地产,同样适用于钢铁、PPP等资金驱动行业。


资料来源:同花顺、万科A公告、绿地控股公告



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