远洋天骄3.6米高“强行”做复式,卧室1.2米得趴着走?



本文是广州淘房志踩盘评级:第三十八篇

撰文 | 逍遥子


【远洋天骄】是远洋集团进入广州市场的第一个项目,集住宅、公寓、商业于一体。
 
远洋天骄小区只有十栋住宅,16-18层高,可容纳约1400户人,面积从40多方到137方;价格的话,最初开价3.4万,高峰冲至均价5.6万,后来平稳调整,部分户型回落到5万以下。

整体而言,远洋天骄算是标准的刚需上车盘,由于地段(天河)原因,关注还不错。不过,在学校配套方面,项目陷入了虚假宣传的漩涡。
 
有媒体、业主爆料,“卖楼时,楼盘宣传各种名校,从最先的华师附到后来又变成先烈东,但后来发现什么都不是!
 
在今年天河区公布的招生准则也可以看到,远洋天骄业主报读的学校是志远小学(也就是小区配套学校)。


不过,目前楼盘的住宅单位已经基本售罄,现在正在推售商业公寓产品。前些时日,广州淘房志前去了解了一番,现结合现场踩盘整理了项目相关信息,供大家参考。

先来简单分析下项目:

1)项目主推的是约46-53平跃式小户型公寓产品,总价百万左右,入手门槛较低;

2)户型是3.6米层高,项目打的广告是做复式,不过销售介绍房间层高大概是1.2米,居住的话难以展开手脚;

3)项目位于天河和白云交界,位置不错,不过与广州的战略发展方向搭不上关系,所以升值预期不行;

4)楼下就是公交总站,公交可直达珠江新城;步行到地铁站,大概需要十几分钟,楼下有便民车接驳。

5)项目自带商业配套,可以满足日常生活需要,但是商业配套没有做出特色。


3.6米高做复式,房间1.2米高!直不起腰,抬不起头

 

户型评级:


踩盘了解到,项目目前主推的46—53平公寓单位,位于B1栋,5梯39户,显然电梯比例捉急,不过鉴于楼层不是很多,所以总体上还是可以勉强接受的。
 
具体位置、朝向如平面图所示,总体来讲,临街的户型采光、通风更好。

 
需要注意的是,46—53平公寓单位是毛坯交楼,具体设计由业主说了算。不过,项目对外打的广告、销售介绍都是围绕【复式】这个点来展开,所以下面我们就先来聊聊这个产品做【复式】,究竟性价比几何。
 
这里给大家两个销售提供的数据:客厅层高3.6米,房间层高1.5米。

所以,当我当还没进到样板间的时候,心中有一丝期待,3.6米做复式,或许会有大惊喜……
 


但是,实力不允许啊,“以为是个王者,结果还是个青铜”。
 
从上面这张图可以看出,房间层高真的难定啊!

小个子的在二楼这个空间里,已经有些许的压抑;高大一些的,在这里是真的难以张开拳脚。
 

 
销售对这个层高方面的解释是:
 
反正卧室里呆的时间也不多,也就是晚上睡觉那几个钟,而且大都是坐着躺着的,站不站得直无所谓啦。

对此,我只能用礼貌地微笑回应了这个“无懈可击”的解释。
 
当然,由于是毛坯交楼,你也可以做成平层单间,但是使用率也不咋地。我们来分析下这个户型图:


夹层不要了,假设需要放一张长2米、宽1.5米的床,在加上衣柜,那么房子的空间拥挤度就很大了,起码过道窄了很多,沙发、茶几要用小的,或者是要撤掉。
 

而且我在住建局房地产信息平台上,查看具体的数据,发现项目的得房率真的不高!


 

由上图我们可以很明显的计算出,公摊面积接近3成5!

 

虽说是公寓本来就没法和正常住宅楼相比,但是如果是买来自住的话,这个得房率就偏低了。

 

另外特别值得注意的是,在住建局的房源信息可以看到,项目的产品功能是商业,并不是居住。


这就带来一个问题,如果以后人家拿来办公,你用来住肯定会受影响,环境人员混杂,安全系数不高。


强区域弱地段,与广州发展战略难以搭上边,发展潜力一般
 
区位评级:

 
远洋天骄位于天河和白云的交界处,区域层面来看项目是比较吸睛的。

在看房的时候,现场销售对项目的区域层面,也是非常自信的:我们是天河的项目,升值空间肯定是非常高的,加上我们的价格优势(总价百万左右),所以我们的产品都是非常抢手的……

确实,我们在区位图可以看到,项目被天河北等商圈环绕、圈辐射区域,人口密集、消费、居住需求都不错。乍眼一看,项目发展潜力不错。


但是,这只是其中一个方面,更深入一点分析,我们就可以发现,远洋天骄是典型的“强区域弱地段”的项目,有几个点可以供大家参考。


1)项目位于天河与白云交界,这个一路之隔的“优势”,实话说,并没有优势。相反,地方交界,更多的是规划弱化的区域(当然也有例外);

2)有个很好的参照标——老黄埔,这里是广州向东发展 黄埔重点的老城改造区域,属于强强联合。而项目位于天河北,不在广州向东发展的战略框架当中,搭不上关系;

3)在白云这边,项目距离白云现在重点规划打造的白云新城、空港经济区也相距甚远,同样没有搭上好的发展风口;

4)综合上述,由于没有明显的红利加持,除非等天河客运站有向西北发展的规划,不然远洋天骄的升值预期不行。


针对租金回报率方面,在看房的时候,我曾多次问及销售,但是销售对此都是很模糊地回答,“我们是天河的项目,租金回报率肯定是不低的……”


所以,建议大家在看房买房的时候,如果是打着投资去的,对收益这块一定要认真核实。


——来源:链家 | 部分租金参考

 

步行地铁站约15分钟,自带商业配套,但是没有做出特色

 

配套评级:

 

下面来讲下远洋天骄的配套。由于项目小区已经开发运营了两三年了,所以在配套方面是比较成熟的。


交通方面,项目临近天河客运站、梅花园两个地铁站,亲测一下,从项目步行到天河客运站,时间大概需要15分钟。有一说一,这个时间可以接受;至于到梅花园地铁站耗时多久,这个就没有实际测量过。



此外,项目楼下就有公交始发站,其中140路线可以到体育西、珠江新城,时间大概是40分钟左右。总体而言,出行是比较便捷的。


商业方面,项目有自建商业配套,加上住宅区的临街商铺,基本上是比较成熟了,可以满足日常的生活所需,但是这个没什么特色。

店铺也就是诸如汉堡王、士多店、地产中介之类的,并没有比较大型的购买、休闲场所。

至于周边的话,也只是城中村的配套,基本生活所需可以满足。当然,距离远一些的话,也有大一些的商业配套,比如说天河新天地。


总结:


1、项目位于天河,总价百万左右即可上车,说实话,这方面还是挺吸引人的;


2、不过项目的具体地段并没有政策红利加持,虽然临近天河北等多个商圈,但是项目在这些商圈并不是稀缺产品,所以并不是特别大的利好;


3、还有一点,项目靠近省级客运站——天河客运站,这也不是100%的利好,毕竟客运车人流太密集;


4、产品方面,户型使用率偏低,换算一下,相当于写字楼的使用率,这应该是项目最大的短处;


5、项目自带配套可以满足生活所需,这点对出租来说,是一个不错的吸引点;


6、鉴于项目升值预期不行,所以投资回报方面,建议大家要多斟酌比对。


买房路上,我们风雨相随

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