深圳这次卖7宗地,天要塌了吗?

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◎原创撰稿:楼兔子 胡春

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最近我一直在重刷美剧:绝命毒师。为追衍生剧大电影做准备,真的很刺激。


由此,错过了很多楼市劲爆新闻。比如深业中城、9月份国家统计局房价、深圳标定地价、房贷按揭改变、前海住宅用地拍卖爽约等等。


但整体来看,昨天深圳宣布一口气放售7宗居住用地,最为激荡人心。风向标意义最明显。


简单来说,深圳以割肉让利的方式,切实从源头上实践了房住不炒的精神,但最高限价也清晰告诉了市场,天塌不了!




1、7宗地,全部限价了


不出意外,深圳11月底又要开启土地盛宴模式了。这次一共是7宗地,分别是坪山、龙华、光明和大鹏。有人才住房,也有商品住房。


核心共性亮点是:都标定了未来新房上市销售的价格!最高限价封顶了。


龙华和坪山的商品住房用地,分别限价每平米7.1万和限价每平米4.7万。这两项,市场反响最大。


坪山地块限价限价3万、3.5万和3.8万。市场波澜较小。大鹏人才房,限价2.35万更是极少评议。


目前市场最直观的判断是以下几点:


a、光明区今年正在销售的几个项目,已经稳稳站上了单价每平米5万以上,市场传言即将销售的龙光玖龙台二期甚至可能在单价5.8万左右。你今天拍卖地,约两年后限价只能卖4.7万。今天光明的新房还怎么卖?


b、光明区这几年土地拍卖极为火热。去年的华润和金融街,楼面地价大约是2.4万、2.5万。今年6月,中海地产和中国电建,楼面地价大约是4万、4.3万。你今天再拍卖一块地,房价限定只能卖到4.7万。那中海地产和中国电建怎么办?


c、龙华商品住房拍卖地限房价7.1万,那龙华上塘周边的二手房、此前的拍卖地怎么办?


总结来看,大致声音就是这样:地王要哭啦!楼市要变天啦。被套了,站岗了,一大批刚刚买房的朋友已经哭晕在厕所。




2、实践房住不炒,初心不变


事实真的是要天塌了吗?


我们的谨慎理解是:先要看看这次土地拍卖的大背景。


第一个大背景,最近全国各地,包括上海南京三亚杭州等城市在内,纷纷上演了所谓“限购松绑”的大戏。很多人猜测,正如经济学家向松祚所言,经济困难的程度可能超过了预期。因此稍微放松一下勒在房地产市场上的绳子,似乎越来越成为现实。由于一线城市的上海,也名列其中,因此大家对深圳跟进的可能也有所期待。


第二个大背景,国家统计局刚刚发布了9月份的全国70城房价走势数据。具体数据我们就参考深圳官方不公布楼市均价一样吧,不再详细罗列了。有兴趣的朋友可以自行百度查阅。我们只谈一个数据,9月份深圳房价,不管是一手房还是二手房,都涨了。而且涨幅还在70城里比较靠前。


你懂的。当前形势下,高房价依然是过街老鼠,房住不炒一城一策才是主流。9月份深圳房价太冒尖了,这个很不好,与大势不合。


由此,如果深圳方面有意通过今次土地拍卖,给市场表达一种决心,那也是完全可以理解的。


我们只能说,深圳这座城市,真的是太有实力、太有潜力啦。我们对楼市进行小周期、微循环的调控,自由度和把控能力,都远远超越了其它城市。


别的城市,一抓就死。购买力没了,土地拍卖收益也没了。因此,波动起伏非常大。因此,你会频繁看见调控政策“半夜鸡叫、凌晨撤版”的情况。


但深圳就是打不死的小强。调控3年多了,国家统计局数据说,你还在涨!还有几千个有钱人在排队,等着天神护佑中签呢。


在这种背景下,通过土地市场,给楼市浇点水、降降温,可以理解,也很有必要。




3、天塌了吗?不要如此天真吧!


很多朋友说,这次土地拍卖,就是一次风向大转变。大把人要哭了。


我们的理解是:不要过于解读哦。草木皆兵的事情少谈少做。


第一个问题:作为大多数老百姓一生之中难得一两次的大宗资产交易,你买房子,最关键是买一座城市。请问,深圳这座城市因为这次土地拍卖而变天了吗?


我相信你一定还是看好粤港澳大湾区和先行示范区,“双区驱动”模式下的深圳下一个40年。如果你对深圳都不抱希望,那还有哪座城市能安放你的理想?


第二个问题:如果这次拍卖地是按下楼市暂停键,那我们是否可以稍微等等,抄底捡个便宜,少奋斗二十年?


答案很简单:天下没有白吃的午餐。


仅仅以龙华上塘地块限价每平米7.1万为例来说,目前上塘附近二手房大约是6.8万,红山附近大约是7.1万。


明面上看,龙华上塘的这块地,似乎限定了区域未来两年的上涨空间。但我们也可以另外两个角度看问题:


a、你打开链家的二手房数据看看吧。上塘片区可售二手房并不多啊。大约157套而已。相对于需求,那就是杯水车薪啊。未来上塘地块拍卖,单价7.1万,大概率就是华润城三期和深业中城,你能把自己一生的幸福,押注在一次不可捉摸的中签上?


b、上塘地块单价最高限价7.1万。在限定最高价的同时,我们更愿意理解为,整个区域的房价有了7.1万这个中枢位置,涨固然不易,但要跌,似乎更难了。


至于很多朋友说,前面的几个龙华拍卖地项目,要哭啦!我的理解是:吃瓜群众想太多啦。很多人有个陋习很不好:见不得别人好,见人落难还幸灾乐祸。


我们在深圳地产圈玩了近20年啦。我们看过N多次吃瓜群众为开发商高价拿地而担忧的事情,事实证明,杞人忧天的吃瓜群众最后都很尴尬,还以此作为投资法则的人,更是落的辛酸泪一把!


这次拍卖地,就仅仅是一次买卖而已。滚滚长江东逝水,你几时见过扭头就往西!买深圳房子,博的是城市大势。




4、还是要谨慎,有些房子真不能买了


一定又会有朋友喷了:顽固多头,看什么都是好的。


那我们还真要告诉你:深圳城市向上,是大势。深圳房住不炒,也是大势。在这种情况下,有些房子还真的就不能乱买了。


综合近期所有大事件,我们的理解是:


今时今势,内外形势确实不容乐观。房地产一城一策的调控,会更加明显。有一些人要打强心剂了。但深圳,一定还是会坚持探索房地产长效机制。深圳楼市,当前的一切核心就是“稳”字。我们预判,在未来的三五年内,核心豪宅还会涨,新兴城区继续补涨,但大部分区域要长期横盘了。


具体什么区域什么产品什么楼盘的选择,我们在楼兔子小密圈里聊。有兴趣的朋友,可以看文后的提示。


有一点必须特别提醒:炒概念!尤其是三五年内很难有实际居住功能的纯炒概念盘,千万别买了!沿着地铁线买房,这是你最稳妥的选择。


这次拍卖地,我的理解是,深圳再次宣言实践房住不炒,探索房地产长效机制。


那么,在这种情况下,指望炒房,尤其是投资概念炒作的房子,三五年内暴富,这几乎是天方夜谈了!花落一地不归来,炒房爆富的事情,不要再奢望了。当然,有明显限价红利的特殊案例除外。


在这种情况下,我们买房子一定会要回归到房子的居住功能本性上来。最好还是当顺毛驴,依着房住不炒的大势走。深圳未来十年的大方向是湾区融合,抓手就是地铁高铁城轨,沿着轨道买房子,保证自己能住,接盘侠愿意住,这种房子才是你选择的方向。


不要质疑说,已经买了两三年了,为啥还没涨?


放心吧!交通强国战略,深圳也名列其中呢。地铁修多快,深圳好房子就会增值多快。



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