万科终究落了俗套

来源:地产八卦女

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跨入3月下旬,财报季来临。
 
前两天万科公布了2019年财报,作为业内前十最先披露年报的老大哥,这次的成绩并不十分理想,财报一出,利润增速小于营收增长,业界哗然,万科股价持续多日下跌。

有人问郁亮,怎么看待股价和以后的楼市?抛出“白银时代”理论的郁亮似乎不再乐于抛出金句,只是重复了他之前的话:

当好农民种好地,多种粮食还是我们的主要工作。
 

万科2019年实现营业收入3678.94亿元、归母净利润388.72亿元,同比分别增长23.59%以及15.1%,查询万科年报发现,核心原因是主要是受到毛利率下降、投资收益减少了。
 
回想起去年11月底,离开了万科两年半的王石说,万科的业绩“非常好”,一句话带动万科股价上涨了185亿元,让人觉得,这个世界太有意思了:世界就这样被走野路子的人抢走了
 
一个做券商的朋友跟我说,作为一个在地产界摸爬滚打三十余年的国民教父,万科依然和王石紧紧绑在一起

毕竟即使隐退还能随随便便一句话决定股价涨跌,一句话决定另外一些人的生死,不是谁都能做到。
 

对比起另外一个行业奋斗15年的国民媳妇西野翔,为了日渐式微的行业,退休时还不忘为行业做一把贡献,招募了384名新人演员和她共演,我觉得这种朴实的路子可能更令人尊敬。
 
2

你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。
 
房企的年报,我最关注的是这家企业的过往销售业绩和未来可开发土储数量。
 
2019年万科卖了4112.2万平的房子,同比增长1.8%,销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,这个速度放在业内,只能算是非常靠后的水平。毕竟行业增速已经接近7%,融创在前11个月的销售额已经略超了万科,谁能想到,换了个马甲的老孙赶超万科的豪言壮语差一点就实现了。

  
万科南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%,这是一个很重要的信号:万科南方区域这是第一次在四大区域排名中拿到垫底的成绩。

新增土地储备方面,2019年,万科推出了147个项目,总规划建面3716.5万平方米,同 比下降了21%。少于公司2019年4112万平方米的销售面积,面积投销比小于1,是2015年以来首次。

这说明万科足够保守的执行了“活下去”的战略:投资更加谨慎,坚持量入为出的投资原则。
 
万科新增土储权益规划建筑面积为2478.4万平方米,权益地价总额约1549.6亿元。

万科把绝大部分的土地储备都放在了一二线城市71.5%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。
 
截止2019年12月31日,万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米,权益建筑面积约6170.0万平方米;规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,权益建筑面积约3360.2万平方米。

另外万科参与的旧城改造项目按当前规划条件,权益建筑面积合计约492.9万平方米。
 
这说明,土地储备总量方面是足够的,三项合计权益面积10023万平方米,而2019年度销售面积是4112万平方米,即使今年不拿地,土地储备也够万科卖两年了
 
而在负债率上,万科2019年的净负债率为 34.7%,对比起其他房企,万科稳健得一点都不像话。
 

所以,在基本面上,万科是足够好的、足够稳健的。甚至可以说,目前受疫情的影响,短期虽然都不卖房,对万科中长期却足够非常有益。

万科目前的股价也跌回到了解放前,正是行业低点。

所以大部分机构给万科的评级都是买入且长期持有(6个月)。
 
3

年报中还有一些有意思的数据。
 
去年12月,被王石称为野蛮人的姚振华与宝能,几乎清仓了旗下的前海人寿持有的万科股份,只剩下加杠杆买万科时质押的钜盛华的4亿股。

也就是说,实际上排第五的宝能,实际上已经是个没有话语权的小股东了。
 
几次操作后,姚振华净赚了将近350亿离场。
 
油条哥怎么操作的?3年前姚质押了钜盛华持有的7.28亿股万科股票,融了51亿元给宝能投资,又凑了16亿共计出资67亿做兜底资金创了个“浙宝基金”,然后用2倍杠杆引入张长弓的132.9亿元银行理财资金,最终一并注入钜盛华。

拿到钱后,姚一半直接增持万科,另一半继续加杠杆,然后返场买。
 
券商朋友跟我说, 钜盛华以19亿自有资金操作了高达520亿元的资金量,综合杠杆率26倍。
 
这波操作的精彩之处在于银行理财借道券商资管计划,做优先级,假股真债,又依托前海人寿这个保险平台,银行、券商、保险金融最厉害的三巨头齐聚,强行后入万科,虽然野蛮,却合规合理。

油条哥最让人称道的是,他这一波操作大大抬高了万科的股价,让很多守盘万科的小股东终于赚了钱。
 
更有意思的是万科的高管持股计划。
 
早在2011年时,王石给万科员工写了一封信,信中提到万科的企业股始终没有分配,因为他把股票注入了万科工会和旗下的企业。

持续三年的宝万之争让“万丰系”的神秘资本体系曝光于天下。
 
资料来自野马财经
 
后来,万科直接出资成立了“万科企业股中心”,去管理万丰的股权资产。
 
万科管理层没有发放原来要发放给员工的利润奖金,而是全部计提委托给第三方进行投资管理。

2010年到2017年,万科计提的经济利润奖金分别为1.05亿元、2.61亿元、4.37亿元、5.59亿元、7.637亿元、9.769亿元、11.77亿元和15.13亿元。
 
万科高管团队用这些钱,也像宝能那样,成立基金,层层加杠杆配资,最终持有了7亿股万科的股票。而这一切,都发生在宝能增持之前,所以,论资排辈,他们是宝能的老师。
 
万科管理层以万丰系为平台,依托金鹏、德赢两大资管计划,掌握了万科6.95%的股权,价值按照目前暴跌后的股价也有200亿元。
 
 
王石和朋友一起吃饭时说,将来我去世了,我的墓碑正面只刻一个字。你们猜什么字?

有人猜“石”,有人猜是“山”,还有人猜是“0”,结果没有一个人猜对。
 
王石端起茶杯得意的啜了一口茶:
“这个没什么秘密”。
 

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