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普通人买房的两个命门:首付与月供,如何破解?

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来源丨楼市团长(文章已获授权)
作者丨楼市团长

对99%的购房者来说,买房只有两个命门:首付,月供。我们能买多贵的房子,买哪里的房,全部都是围绕这两点来做决策的。


一般而言,首付决定总价,总价又约束三个指标:地段、面积、楼龄。


资金足够,你选房;


资金不够,房选你。


手里的资金越少,可以买得起的总价就越低,选择范围就越窄,从某种程度来讲,这种情况不是你选房,而是房选你。


所以,资金不足的人,很难买到笋盘。


相反,如果你资金充足,那么市场上各个价位的房子都在你射程之内。


那么我们如何增加首付,顶高购买总价呢?这是本文要解决的第一个问题,暂时按下不表。


且听第二个问题:月供。


月供这种东西,决定了你买房之后几年过得像人还是像狗,有钱供楼就像人,没人供楼就像狗,还是一个二哈。


对于投资者来讲,随着房子越买越多,月供就像池子的水一样,越抽越干,最后房子的钥匙一大串,月供却几十万,稍微不慎,就填不上了。


月供是现金流,对于企业而言,持续亏损不会死,但是现金流断了马上死。


京东、阿里巴巴亏损了十几年一直没事,全靠营收现金流 创投基金的烧钱,后来才最终盈利并成功上市。


对于普通买房者而言,月供同样是生死的界限,不可不慎,那么我们该如何应对月供问题呢?接下来show 大招的时候到了。


一、首付



第一道命门,这是决定很多人能不能上车的命门。其实首付的问题以前没那么严重。

1998-2005年,是楼市爆发的第一个春天。

那时候到处流行着“温州炒房团”、“煤老板炒房团”的传说。

而大众还处于懵懂期,甚至很多人还觉得负债是一件丢人的事。

同样也是那时候,开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞,引诱你买房,简直变着法子让你买房坐等升值赚钱。

所以,虽然那时平均工资没现在高,但是只要你对“负债”没偏见,上车还是很容易的,50万总价的房子,首付5万就行了,马上就能做业主哦


这段时间,我们称为——市场教育期。 

在这个时期被房价一波波上涨行情毒打的人终于想明白了一个道理:妈呀,原来房价三年不涨,一涨起来比利息还高!供三年利息15万,房子涨了50万,房子一卖净到手35万。

买房投资其实做生意一样的,嗯,先进货,摁三年出货,获利回笼资金又去摁两套,接下来再进货三套四套…

如此循环,岂不很快就累积起一笔财富了,简直捡钱,狠命地搞啊!于是,一批批被教育的人加入了炒房大军,开始热衷于赚“easy money” ,再也不愿意在办公室加班赚“hard money”了。

2008年前后,高层也醒觉过来了,知道每次货币大放水,聪明的人总是先跑去借债买资产来对冲通胀,薅社会的羊毛。

由于货币通胀等于“全民税”,只要你使用人民币会被抽税,但是借债买资产的人则等于变相“合理避税”了,所以相对而言,其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器:认房又认贷,二套7成首付。看你丫还炒吗?

这个时候很多人可能会觉得那些投资者肯定吓得满地找牙:爷,我不炒了行吗?

但是投资领域最有魅力的地方是推陈出新,见招拆招,亏本的买卖没人做,赚钱的买卖杀头也有人天天惦记着怎么做。后来有人为了破解首付难题,使出了如下大招:

卡贷过桥、全款再抵押、联手买房、假离婚买房,亲友借款、零首付买房等等。

接下来简单展开一下,由于招数大厉害,点到即止,以免误伤无辜:

卡贷过桥:简单来讲,你有一点钱,但是首付还差10万8万,怎么办呢?


可以先找亲友借一笔资金过来,补够首付,待按揭办下来之后,然后把卡贷上的资金还给亲友。

一般买完房,都可以找银行办装修贷、月供贷什么的,这时你就有机会把亲友的钱还上了。但是这里有首付贷的嫌疑,我们是不推荐的。

全款再抵押:这个招数一般用于有贷款记录首套5成或二套7成首付的情况。

例如某些城市二套要7成首付,但是你只有3成的钱,怎么办?

可以找贷款公司过桥垫资借一笔资金,补够7成的钱,全款把该房子买下来,然后马上办抵押贷款7成,获得这7成资金后赶紧还给贷款公司,这就等于变相三成首付了。

优缺点如下:

1、抵押贷款利率一般比较低,有些比正常按揭还便宜。

2、中国规定任何一个家庭或个人只能有两个按揭贷款同时在供,第三套停贷,但是抵押贷款不限,也就是只要有资产并且流水足够,你可以办无限个,也就是相当于三成首付的资格是无限的。

3、全款再抵押涉及第三方贷款公司过桥垫资,前后约7-45天,利率每天万分之8到千分之1。

4、全款再抵押,抵押有两种:个人抵押贷和公司抵押经营贷,后者利率很低,但是需要花3000-5000元买一个一年前注册的公司营业执照。

说明:因为太多人知道这个招数,部分城市已经禁止了全款买房之后立即抵押,银行要求供6个月才能办理。

由于篇幅有限,联手买房、假离婚买房,亲友借款,零首付买房这四种招数暂不展开,下面我们马上进入如何应付月供的环节。

月供

对我们月供压力影响最显著的是通胀与收入增长。

正常而言,一旦你买了房,通胀越厉害,对你越有利。

因为你的债务总额是锁定的,房价却不是锁定的,随着通胀的增长,两者就会形成一个套利的剪刀差:

2008年,你借了70万买一套房,以为一辈子做房奴了,要用一生才能还清70万。

其实你欠的钱永远都是70万,但是房价不会永远是那个房价,并且2008年70万与2020年70万的真实购买力是不一样的。

所以货币通胀了十几年,你的债务其实一直在稀释。到了2020年,70万已经不是什么大钱了。

所以,钱啊,越早借越好,让时间帮你稀释。闲话不多说,下面马上展开分析:

关于通胀:

我们说,房价上涨的原因之一是货币现象。

每一轮大放水之后,上涨的顺序依次是:房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说,从房价开始上涨,再传导到工资上涨,大约4-6年时间。

比如同样30年按揭来说,以深圳为例,2015年之前,月供2w,对很多人来说,已经算很高了。

但是到了2020年,月供2万,很多人都觉得还能接受:

因为通胀,你的名义工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑:最终通过社会工资的普遍上涨,来夯实房价的泡沫。

怎么理解这句话呢?

就是一套房原来400万的,后来涨到了600万,一下子涨了50%,是不是资产风险很高了?

对,高层也知道很高了,于是出台了调控措施,一边摁住房价,一边让货币逐步传导到工资。

过了几年,月薪由1万后来涨到了2万,3万,这个时候大家一看:哦呵,600万的房子好像也不高了,买啊,冲鸭!


2008年有人说:深圳的房价如果涨不到10万一平方那就是中国城市发展的耻辱!

结果他被网友一顿痛骂,因为那时即使是华为的招聘工资也只是1万出头而已。

但是到了2020年,华为的起薪已经涨到了3-5万,而深圳很多地段的房价早就涨到了10万一平方。

随着货币通胀,估计再过几年,华为如果没有倒闭,起薪可能会涨到5-7万,那个时候年薪百万也不是令人仰望的数字了。(想想80年代快速致富的榜样万元户好像还是昨天的事,天啊,一去不返的货币!)

所以,如果你觉得现在月供太高,不要焦虑,耐心撑住5年左右,一定会好转的。

这也告诉大家一个道理:如果自住,尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子,减少置换的成本。因为若干年后,你现在的烦恼将不是烦恼。

以后当然没问题,关键是前五年如何还月供?特别是高额月供如何还?老铁,你赶紧支招啊!
 
一、永不还贷
 
房产多军认为负债是财富,在大通胀的背景下,这样的思维已经胜过一般人。

多军的目标是通过房产这个杠杆尽可能多地增加负债买入更多资产。

多军的观点是,银行的负债是不需要还清的,衍生来说,为什么要还清月供?
 
对待月供的正确理念是,要破除“还清”这样的认知障碍,尽量维持和增加负债,不断把还入的月供再贷出来。
 
贷款是什么?

贷款绝不是一种要归还的东西,贷款是一种理财产品。

通过优质房产 优质负债这个绝佳的资产组合,实现大通胀时代的反收割,跟着ZF的步伐,收割没有买房和没有负债的韭菜。
 
从一开始,很多就没想把贷款还清过。“完全没有贷款”,是一种不可想象的生活,晚上也是睡不着觉的。

通胀每年10%,负债100万每年就赚约10万。

没有贷款负债的田园生活早已不在,只有穷人害怕负债,富人是一生都负债的,李嘉诚快100岁了,一生都在负债,这辈子该精彩的也精彩了,以后照样潇洒而去。
 
二、银行融资的上限(D算法)
 
在融资贷款方面,个人最大上限能在银行搞多少钱出来?100倍。由低到高,四种算法具体如下:

 

大部分人的认识和做法止步于A算法和B算法。

两者都是财务的静态平衡,即看目前有多大能力就办多大的事。这样的做法,导致经济收入原地踏步或前行十分缓慢。
 
少部分人可以做到C算法阶段。

C算法的核心思想是用个人所有的收入,特别是融资收入(很多人可能都不知道融资收入也是收入)来还清月供。

C算法的最终目的,还是“还清贷款”,也就是按照现金流盈亏平衡的原则,尽可能多贷。C算法的上限大致是年收入的30倍左右。
 
D算法的核心思想是维持现金流平衡,而不是还清贷款。也就是一直持有资产,一直还债,一直维持利息支出,但永远不结清。

月供本身包含本金和利息,真正消耗掉的只是利息,还进去的本金是凝结在房产资产里面的。

所以只需要做到收入能够还得起利息就行。

D算法主要靠“持续不断地加按揭”,实际中主要做法是截断再抵押。这种人对利率完全不敏感,甚至年限也不是很敏感,因为每过几年都要截断重新做。
 
三、现金流管理
 
是否能负债加杠杆,不取决于债务额(欠了多少钱),也不取决于债务率(债务额在全部资产的比例),而取决于现金流情况。

首付与月供是一体规划的。
 
怎么把高额月供按时还到银行账户上,现金流管理是十分重要的。

除了买房自然会增加的收入,如公积金、房租等收入,在不增加其他收入的情况下,还月供主要靠现金流管理,即资金的腾挪周转,合理利用。
 
现金流管理的核心是资金的调配。就是资金的跨期交易安排,把别人现在的钱挪过来自己使用,把自己未来的钱挪到现在使用。

主要做法是通过银行贷款、朋友拆借等,熨平现金流,实现资源的最大化利用。

在货币不断贬值的情况下,按照当下的购买力锁定一笔资产——资产价格上涨、债务负担减轻,能够享受双重红利。
 
四、最大化增加收入
 
大多数人月供压力大的原因,还是收入太少。需要尽量创新,多创造收入。

个人收入主要有:工资收入、资产收入、融资收入等。

工资收入相对固定,资产收入主要是租金收入、知识产权收入等;但是融资收入也是一项重要的收入来源。

通俗来讲,为了维持现金流,从其他渠道搞来的钱也算收入,哪怕是借的。
 
充分挖掘职业平台的资源,创造额外收入。

职业最重要的意义不是工作本身,而是平台所附带的资源。比如,体制身份,目前其所附带的资源仍是可观的,光是银行所赋予的金融资源就可以有200-300万,并且级别越高,额度越大,可以帮助直接跨越资本原始积累阶段。
 
开发新的收入渠道。上班是很简单和轻松的事情,因为有老板做最后的决定,担实质的风险。

自己朝九晚五,偶尔加加班,可以经常用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。很多人在问,上班之外能做什么呢?支撑房产多军前行的背后是锐意进取的精神,不断创新发展。

收入不够还利息,就创造收入。

创新才能生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等,风口一个又一个,发展日新月异。

对于那些尸位素餐,活着如行尸走肉,25岁就看见75岁未来的人来说。每天过着一样的生活。三年之前,三年之后,他们的生活都没有任何变化。

对于我们来说,每天都在努力想办法还月供。月供的压力巨大,资产端也在迅速膨胀。

三年之前,三年之后,就是两番天地。

五、负债优化

负债结构的优化有助于大大地降低月供额度。

我们需要在贷款风口宽松的时机,运用其他核人的资格,或者拆借腾挪周转,通过截断对敲等方式,将短期的信用贷朋友拆借等置换成长期的按揭抵押贷等,将利率高的劣质贷款置换成利率低的优质贷款。

当然这个相对复杂,而且时机也很重要。

好了,今天暂时写到这里吧,看完觉得有用的记得点个在看,Thx~
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