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李嘉诚的囤地术被成都识破?广州也要动真格的,其实全国都如此

有时候我们经常会埋怨,房价是让卖地炒高的,不可否认,有这个因素,地价推动房价上涨这是不能回避的。但是问题并不在卖地本身上,本应该卖地越多,供给越大,房价不会那么高。问题出在哪里了呢?自然有推地节奏控制问题,这个毋庸置疑,但更重要的是,土地供给上去了,却没有真正转化成有效的住房供给。


这是我一直诟病的问题,哪怕是现有的供地如果都能投放到市场上,其实也很大可以缓解市场的压力。可是不知道从什么时候开始,开发商们学会了一招——囤地,坐地起价就是这么来的。

而我们所熟知的地产大佬李嘉诚则把这个玩到了极致,很多开发商都纷纷效仿,我认为这才是真正的炒房炒地。

过去开发商基本上是空手套白狼,自有资金很少,开发商通过一定的方式,拿地后先不开发,攥在手里坐等升值,并非什么秘密,后来监管严了,开发商就玩起了道高一尺魔高一丈的手段,你不是说不开工就罚款嘛!那好,我就挖个坑打个洞,谁还敢说我没动工?

“挖坑待建、坐等升值”成了后来的潜规则。对于囤地这事儿,李嘉诚也毫不掩饰,连他自己都承认,其暴富套路很简单,无外乎是低价拿地,然后捂盘不卖,过些年靠倒手发财,很多人都是这么干,只不过李嘉诚做得更加极致而已。李嘉诚甚至被称为“囤地之王”。


你一定还记得不久前,李嘉诚把成都一项目卖掉了,但你知道他囤了多少年吗?大概16年前,他们用21.35亿元总价拿下那块地,楼面价1030元/平,以此成为当时当地总价“地王”。多年过去,都没有开发完,为的就是捂地惜售、坐等升值。现在已经涨到20700元/平,涨幅近20倍。

当把低价拿地,久囤不开的策略用熟了后,就可以全国复制,除了成都,北京、广州、重庆、中山等全国城市,可都是这套路,获取土地后,有意拖延项目进步,超过10年不开发很常见,有的甚至高过25年之久。

很多开发商都学会了这一套,潘石屹非常深谙囤地之道。多年前,有些开发商拿地之后迟迟不建房,两三年之后,地皮一转手即可成倍以上的获得。潘石屹在接受媒体采访时称,中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。

潘石屹戏称,在房地产界,“养鸡的不如倒蛋的”,囤地往往更赚钱。在海南炒地皮发家的潘石屹,其实也被称为“二道贩子”,土是土了点,可真的赚钱啊。


潘石屹曾建议,只要多供地,就会让囤地惜售的开发商亏钱。可事实上这是个无解的建议,如果没有监管肯定不行,供应再多的土地都会被囤地的消化掉。

对于囤地监管的声音似乎又多了起来。前不久,李嘉诚成都囤地之事被当地监控了。成都地方金融监管机构坐不住了,禁止当地金融机构向和记黄埔地产(成都)公司提供新增融资、贷款、重大资产重组帮助。没想到忍了十几年才下手。据说成都是全国第一个向李嘉诚公开摊牌的地方,这会不会让其他城市打击囤地行为来效仿呢?


近日,广州市发布一则《广州市闲置土地处理办法》,该文件的出台,详细规定广州市行政区域内闲置土地的处理方法,旨在促进房地产市场平稳健康发展。其中明确规定,土地闲置1年按20%出让金计费,2年将无偿被收回。

我认为这算不得什么新闻,因为早在2012年的时候,国土部就出新规打击“囤地”闲置两年将无偿收回,若满两年仍未动工开发,土地使用权将可能被收回。


从这个角度说,广州只是贯彻国家政策的行为,谈不上新政策。实际上2007年,广州就对囤地行为出手了,当年正式收回广州十区74宗、99.62万平方米闲置土地,据统计,这是近年来最大规模的一次收地。

2009年,广州收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷,注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。广州严厉打击囤地,一年收回16宗闲置地。

相对来说,广州对闲置土地的打击还是挺严厉的,实际上,广州房价地价在一线城市中也没有那么高,虽然还有其他原因,但是不可否认,在处理闲置土地上还是有很大作用的。


虽然后来国土部有规定,“囤地”闲置两年将无偿收回,但是后来在执行中还是打了折扣,让开发商钻了空子。实际当中,全国还是有很多囤地现象,道高一尺魔高一丈,你有张良计我有过墙梯,开发商可以挖个坑表示开工,避免未开工被没收。

我认为成都对李嘉诚的惩罚,包括广州此次政策明确,经认定土地闲置满1年的,而不再是未动工开发满一年的,可能这个还是有一些新意的。我认为在一定程度上肯定会对开发商囤地行为有施压的作用,对土地供给住房却未迟迟补充到市场上的问题做了整顿。更重要的是也对全国形成了示范效应。

可能再想糊弄过去不行了,况且现在房地产市场进入房子是用来住的而不是用来炒的新时代,必然从严治理,让政策真正落地,落到实处,我就此事发表过短评,很多网友叫好,但也承认就怕执行出问题。


所以,政策是好政策,广州再次重申闲置土地被收回在释放一种信号,开发商再想钻空子恐怕行不通了。让供出的地盖上房子,让盖出的房子到达真正需要的购房者手里,这一定是未来考虑的一步棋,房子不缺,问题很明显。

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