184亿!又见史诗级拍地!谋划并肩前海的深圳新滨海CBD
《楼兔子》微信公众号:LTZ107
新闻爆料,请加小编微信号 18826564862
◎原创撰稿:胡春
◎稿件来源:楼兔子
11月23日,深圳又将迎来土地拍卖盛宴。
简单说,土地市场的热度已经传导到了新房市场!整个深圳楼市的市场预期都明显提高了。这一周,华润四获批预售,官宣入市,认筹第一天,打印无房证明的系统崩溃。
在拍卖地最热点的前海宝安,近期更是频频登上新闻头条,刺激多个项目拿证,蓄谋加速入市。
风乍起,吹皱一池春水。史诗级土拍效应正在急剧发酵。在本轮地价传导房价的浪潮中,哪里是最值得即刻出手的地方呢?
我们的建议是:重点关注宝安沙井,一块建面约131万平的巨无霸地块即将出让。地价上涨、房价站稳单价6万 ,这种垂直跳跃式的拔高,越发凸显重点规划区、限价在售楼盘的机会!
.01
宝安沙井百亿地块即将拍卖
又一个滨海中心崛起
据深圳资源交易中心公告信息显示,11月23日,深圳将有8宗居住、商业用地出让,光明4宗、宝安2宗、龙华1宗、坪山1宗,起拍价超294亿。
其中,最引发深圳地产圈强烈关注的就是宝安沙井地块。这块宗地,土地面积高达43.68万平米,建筑面积131万平米,挂牌起始价127亿,最高限制地价184亿,是深圳今年拍卖的面积最大,总价最高的地块,将对片区城市价值产生深远影响。
楼兔子综合分析发现,有三个劲爆信息,值得重点关注:
1、起拍价127.1亿,这块地是宝安沙井有史以来第二超级旗舰的地块出让,上一宗是华侨城招商310亿联合拿下会展中心地块。
特别提醒大家注意,此宗地块就在国际会展城北侧。结合前不久宝安发改局发布的“十四五规划”,大空港-会展新城升级为西部中心,意图非常明显,政府正在加快落实西部中心建设,此次百亿土拍就是冲锋号。
2、从土地用途看,74万㎡办公 30万㎡人才房 10万㎡游乐设施 近10万㎡商业 4.8万㎡酒店,商务、居住、商业、文旅等业态全面发展。很显然,这宗地是一个非常综合的用途,当然也非常考验竞拍者的开发经营能力。
特别提醒大家,一定要重视这几组数字:74万㎡商务办公,如此重量级的商务规划,这在深圳西部的规划中是独一无二的,可以说是继深圳湾之后的“第二个超级总部基地”;10万㎡游乐设施,直接媲美华侨城板块,世界之窗、欢乐谷、民俗村等等,这些都是华侨城豪宅住区的坚实基础;近10万㎡商业配套,将带来最前沿时尚的购物新体验,对片区生活方式的影响和改变,将是绝无仅有的。
在楼兔子看来,一旦此地块全面建成,大空港-会展新城板块必将迅速崛起,正如会展中心带旺了福田CBD,世界之窗和欢乐谷催热了华侨城,腾讯企鹅岛拉升了西乡碧海。
可以预见的是,超级商务总部 会展文旅 超级商业中心,三者结合由此聚集的人流,或以百万计。这意味着,这里将是继福田CBD、后海CBD、前海CBD、宝中CBD之后,深圳又一重点打造的跨珠江两岸大湾区门户的CBD。
3、特别提醒大家注意,出让条件专门提到,宝安沙井地块商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5年内开工,6年内竣工。严格的时间线要求,意味着要真枪实弹上战场,立马开干。
参考旁边的华侨城招商会展中心地块,2016年拿地,如今4年多时间,已经硕果累累:深圳国际会展中心已经投入使用,片区内部分品质楼盘也已纷纷入市,被市场资金疯狂抢购。
因此我们推算,此宗地块最快5年就能投入用。现在潜伏布局,五六年之后,正好享受兑现红利。以后大家去大空港-会展新城,既能逛各类展会,逛商场,住酒店,还能带孩子们尽情的游玩,类似欢乐谷、或者融创雪世界、水世界等,想想都很兴奋。
.02
湾区超级CBD雏形显现
众所周知,大空港-会展新城本身面积很大,规划有29.42平方公里,包括10.22平方公里的国际会展城、8.8平方公里的会展田园城、7.44平方公里的海洋新城、3.57平方公里的宝安综合港区。
1、在29.42平方公里的会展新城中,最先的启动区,就是深圳国际会展中心,华侨城招商联合体会展中心地块,成效显著。
从土拍开始就竞争激烈,华润置地、万科、招商和华侨城联合体、保利4家巨鳄围猎,最后华侨城&招商突出重围,成功拿下。
其中,作为关系深圳经济特区未来发展的重大标志性工程,目前世界上最大的会展中心——深圳国际会展中心已经启用。据查,今年6月起,深圳国际会展中心便规划重磅展览多达32场,平均每个月3-6个大型展会,强势引领全球会展经济复苏。
简单举几个案例大家感受一下:第35届深圳国际家具展首展单日便有15万人次涌入展会;2020年智博会意向成交额达11.4亿元;宝博会“云展会”直播观看人次突破42万。
按照目前的发展速度,预计深圳国际会展中心运营5年后,深圳市年度总展览面积预计将达到500-700万㎡,每年吸引超500万高端商务人流。
2、宝安综合港区,政府投资1900亿,正在打造五维立体交通,涉及空港、海港、地铁、高铁、快线,构建对内联通珠三角的“30分钟经济圈”和链接全球主要城市的“12小时航空圈”。
这在整个南中国都找不出第二个,目前各项进展也很迅猛。
地铁1号线(罗湖-机场东)和地铁11号线(福田-碧头)已开通运营;
地铁12号线(左炮台-海上田园东)、地铁18号线(大空港-盐田路)、地铁20、26号线(机场东-松岗)、地铁30号线(凤凰山-大空港)正在规划建设中;
深圳机场东枢纽和机场三跑道正在规划和建设,按照“机场 高铁 地铁 城铁”模式,直接对标上海虹桥综合枢纽,目标年旅客吞吐量8000万、货邮吞吐量260万吨;
现有福永码头及规划新增宝安大空港码头,实现空铁联运的无缝对接。即将开通的“机场直达中山”的海运客运航线,再次拉近深圳与珠江口西岸各城市的距离。
3、位于珠江口东岸、深圳大空港规划区西北部的海洋新城,是官方钦点的“第二前海”。
4、占地面积163万平方米的国家AAAA级综合性景区——海上田园,其升级改造工程,2019年就已启动,目标是做世界级“海上田园 梦幻水乡”。
其中,作为海上田园升级改造的首期启动区——水上街市,于2020年元旦前夕先行动工、加快建设。根据规划,海上田园水上街市将打造拥有高端精品酒店、水上参观旅游路线、多元化特色餐饮等设施,提供高质量服务的特色街区。
水上街市升级改造后将打造岭南文化水岸风情街
值得注意的是,11月23日,宝安沙井即将出让的这宗百亿地块,就位于海上田园,毗邻已启用的深圳国际会展中心和火热建设中的海洋新城。从深圳土拍过往经验看,每一个百亿地块所处的位置,一定是城市核心地块,兵家必争之地。
这一次,海上田园吹响冲锋号角,“会展 文旅”碰撞在一起,这次的百亿巨无霸地块的拍卖,无论地块花落谁家,都将再次引爆市场关注,将会展新城推入快速成长期,最终带来城市价值和土地价值的大幅增值。
.03
宝安打造西部滨海新城
这次土拍就是信号
其实从近几年大空港-会展新城动作,各大板块相继启动,我们就能看出来,宝安的雄心是要打造西部滨海新城。
果不其然,最新的宝安“十四五”规划中就明确提出两大中心组团和一大枢纽:大空港-会展新城是“西部城市中心”、宝安中心区是“滨海城市新中心”、空铁枢纽是“空铁门户枢纽”。
11月23日,此次宝安沙井土地拍卖就是信号,再次明确政府投资的方向,再次确认了大空港-会展新城板块价值的持续提升能力。
事实上,从大空港区域的二手房表现,我们就能清楚看到楼市价值的提升。
据查,沙井海岸城附近的博林君瑞,今年9月份成交了一套89平的3房,成交单价7.6万,总价685万;地铁11号线沙井站的拾悦城,最新成交单价也达到了6.7万。这两个项目当时开盘均价4-5万左右,短短几年时间,涨幅感人。
数据来源:贝壳
在楼兔子看来,目前大空港二手房已经顺应市场涨了一轮,而新房方面,限价依然严格,才5万出头,基本上还是一两年前的水平。简单和周边对比,买大空港新房或入百万收益。所以从住宅到公寓,新盘基本上卖一个火一个,日光也成为常态。
比如沙井嘉富新禧,继8月一期340套住宅日光后,2488人又抢二期的689套房,5个小时再次售罄;会展湾·水岸,T5栋公寓开盘,两天劲销246套。
据楼兔子了解,目前大家热议最多的大空港网红盘,就是沙井海岸城住宅和会展湾水岸的商务公寓。
沙井海岸城,综合体 地铁 学校,人多房少要摇号,注定是一场运气的比拼。参照润玺,据传7年社保才能进入下一轮,都想买,难买到。
这时候,会展湾水岸的商务公寓是一个重要的补充,投资机会很大,会展 文旅,未来的城市中心,而且是滨海区域,带装修价格大概5万上下,绝对的高性价比,值得抄底。
.04
紧跟土拍浪潮,布局西部滨海新城核心资产
会展湾·水岸T5楼王,临河观海瞰园
巨大的城市红利下,深圳资产水涨船高,网红住宅越来越难买,这个时候,大家不妨试试第二方案——最热点片区的核心位置公寓。
尤其是土拍浪潮之下,楼兔子建议大家,重点关注会展湾升级之作——会展湾水岸,新品公寓已于10月31日盛大开盘。项目主推产品为建面约60㎡、90㎡及125㎡商务公寓,短短两天时间,劲销246套,再次证明了会展资产的稀缺性。
另外楼兔子现场踩盘注意到,这批产品不仅临河、观海、瞰园,还有明显的价格优势,离深圳国际会展中心仅一河之隔,拥享154万平国际多元配套,还有12/20号线双轨覆盖的特点。
1、T5楼王单位,临河、观海、瞰园。
2、双地铁接驳,滨海新城地铁口物业。
3、适合居家的低密度公寓,超大体量配套,业态丰富。
项目地块容积率仅3.7,大幅低于其他热点片区的公寓。而且项目以公寓指标为主,纯粹度高,除了独具华侨城文创基因的艺术展馆—水云间、2500平的幼儿园等配套,以及项目带的主题泛会所、星空泳池外,没有过多其余业态,居住氛围更为纯粹宜居。
项目效果图
上下滑动查看更多
▲▲▲
除了自身配套,会展湾水岸还享有整个会展湾配套。具体来看,会展配套区的建面高达约154万㎡,接近国际会展中心(建面约160万㎡),不仅体量大而且业态丰富。
项目门口即是跨河天桥,公寓住户不仅可以欣赏河景,还可以快速通达对岸繁华商业,享受20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套。
既紧邻会展核心繁华配套,又具备宁静宜居属性,是会展区域内少有的“外部繁华,内部宁静”相互互补的人居格局。
4、国际大师设计,户型产品亮点十足。
这批产品户型非常具有看点,邀请的还是全球顶级品牌酒店室内设计机构——香港CCD主笔水岸精装设计。
建面约60㎡的户型,两房两厅一卫,装修风格明亮、简约,屋内空气清新,自住投资皆可。
5、滨海区的价格洼地,带装修价格5万上下,有明显的价格优势。
目前福田在售的公寓新盘如皇庭世茂裕玺,价格大概是10万。罗湖在售的公寓新盘比如招商中环,价格大概7-8万。南山在售的恒裕深圳湾公寓,价格大概是15万-20万。
相比之下,作为未来的城市中心,华侨城会展湾水岸价格仅5万上下,几乎只有这些区域的三分之一,关键还是在滨海区域,未来的城市中心,有会展经济 文旅城的价值加持,投资收益相当可观,绝对的高性价比。
水岸景观效果图
综合来看,作为会展湾优质资产中的精华所在,会展湾水岸打造的不仅是一个会展中心的配套建筑,而且是一个适合居家的水岸空间。一线海景,刚需价格,有规划,有配套,有未来,不管是自住,还是投资,会展湾水岸都是个不错的选择。
文后提示
楼兔子小密圈 楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年,先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部,地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累,实地踩盘深圳楼盘超过1000个,专访深圳地产专业人士超过1000人,私人库藏大量深圳各区规划资讯,能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见,为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人,楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎朋友加楼兔子微信号 58142696 共同探讨楼市投资机会,有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明 加圈 ,一对一微信私聊。以下10个最新话题,圈子里引起讨论共鸣:
以下10个最新话题,圈子里讨论挺多的:
1、如何理解上半年深圳固定资产投资增长7.8%?2、东莞限购了!还能愉快地去临深买房吗?3、建议两种人赶紧去临深布局!4、传言南沙中山珠海都要相继出政策了!周一中山开发商要听会?5、深圳停止批售商务公寓,我早就建议大家布局这里了!有粉丝朋友大呼吃肉了!6、特别福利:前海摩天轮房!楼兔子帮你争取到了额外1%优惠。7、近期我们组团去南沙、中山踩盘团购,大家有兴趣的可以提前预定哦。8、血的教训!深圳投资买房的几个惨痛教训!9、公寓类资产能买吗?推荐这8个楼盘,我很踏实!10、这半年,东莞地价涨太凶了!面粉比面包贵!今年临深收益,会追齐甚至超过深圳,有哪些好的投资机会?
▼