184亿！又见史诗级拍地！谋划并肩前海的深圳新滨海CBD
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◎原创撰稿：胡春
◎稿件来源：楼兔子
11月23日，深圳又将迎来土地拍卖盛宴。
简单说，土地市场的热度已经传导到了新房市场！整个深圳楼市的市场预期都明显提高了。这一周，华润四获批预售，官宣入市，认筹第一天，打印无房证明的系统崩溃。
在拍卖地最热点的前海宝安，近期更是频频登上新闻头条，刺激多个项目拿证，蓄谋加速入市。
风乍起，吹皱一池春水。史诗级土拍效应正在急剧发酵。在本轮地价传导房价的浪潮中，哪里是最值得即刻出手的地方呢？
我们的建议是：重点关注宝安沙井，一块建面约131万平的巨无霸地块即将出让。地价上涨、房价站稳单价6万 ，这种垂直跳跃式的拔高，越发凸显重点规划区、限价在售楼盘的机会！
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宝安沙井百亿地块即将拍卖
又一个滨海中心崛起
据深圳资源交易中心公告信息显示，11月23日，深圳将有8宗居住、商业用地出让，光明4宗、宝安2宗、龙华1宗、坪山1宗，起拍价超294亿。
其中，最引发深圳地产圈强烈关注的就是宝安沙井地块。这块宗地，土地面积高达43.68万平米，建筑面积131万平米，挂牌起始价127亿，最高限制地价184亿，是深圳今年拍卖的面积最大，总价最高的地块，将对片区城市价值产生深远影响。
楼兔子综合分析发现，有三个劲爆信息，值得重点关注：
1、起拍价127.1亿，这块地是宝安沙井有史以来第二超级旗舰的地块出让，上一宗是华侨城招商310亿联合拿下会展中心地块。
特别提醒大家注意，此宗地块就在国际会展城北侧。结合前不久宝安发改局发布的“十四五规划”，大空港-会展新城升级为西部中心，意图非常明显，政府正在加快落实西部中心建设，此次百亿土拍就是冲锋号。
2、从土地用途看，74万㎡办公 30万㎡人才房 10万㎡游乐设施 近10万㎡商业 4.8万㎡酒店，商务、居住、商业、文旅等业态全面发展。很显然，这宗地是一个非常综合的用途，当然也非常考验竞拍者的开发经营能力。
特别提醒大家，一定要重视这几组数字：74万㎡商务办公，如此重量级的商务规划，这在深圳西部的规划中是独一无二的，可以说是继深圳湾之后的“第二个超级总部基地”；10万㎡游乐设施，直接媲美华侨城板块，世界之窗、欢乐谷、民俗村等等，这些都是华侨城豪宅住区的坚实基础；近10万㎡商业配套，将带来最前沿时尚的购物新体验，对片区生活方式的影响和改变，将是绝无仅有的。
在楼兔子看来，一旦此地块全面建成，大空港-会展新城板块必将迅速崛起，正如会展中心带旺了福田CBD，世界之窗和欢乐谷催热了华侨城，腾讯企鹅岛拉升了西乡碧海。
可以预见的是，超级商务总部 会展文旅 超级商业中心，三者结合由此聚集的人流，或以百万计。这意味着，这里将是继福田CBD、后海CBD、前海CBD、宝中CBD之后，深圳又一重点打造的跨珠江两岸大湾区门户的CBD。
3、特别提醒大家注意，出让条件专门提到，宝安沙井地块商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5年内开工，6年内竣工。严格的时间线要求，意味着要真枪实弹上战场，立马开干。
参考旁边的华侨城招商会展中心地块，2016年拿地，如今4年多时间，已经硕果累累：深圳国际会展中心已经投入使用，片区内部分品质楼盘也已纷纷入市，被市场资金疯狂抢购。
因此我们推算，此宗地块最快5年就能投入用。现在潜伏布局，五六年之后，正好享受兑现红利。以后大家去大空港-会展新城，既能逛各类展会，逛商场，住酒店，还能带孩子们尽情的游玩，类似欢乐谷、或者融创雪世界、水世界等，想想都很兴奋。
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湾区超级CBD雏形显现
众所周知，大空港-会展新城本身面积很大，规划有29.42平方公里，包括10.22平方公里的国际会展城、8.8平方公里的会展田园城、7.44平方公里的海洋新城、3.57平方公里的宝安综合港区。
1、在29.42平方公里的会展新城中，最先的启动区，就是深圳国际会展中心，华侨城招商联合体会展中心地块，成效显著。
从土拍开始就竞争激烈，华润置地、万科、招商和华侨城联合体、保利4家巨鳄围猎，最后华侨城&招商突出重围，成功拿下。
其中，作为关系深圳经济特区未来发展的重大标志性工程，目前世界上最大的会展中心——深圳国际会展中心已经启用。据查，今年6月起，深圳国际会展中心便规划重磅展览多达32场，平均每个月3-6个大型展会，强势引领全球会展经济复苏。
简单举几个案例大家感受一下：第35届深圳国际家具展首展单日便有15万人次涌入展会；2020年智博会意向成交额达11.4亿元；宝博会“云展会”直播观看人次突破42万。
按照目前的发展速度，预计深圳国际会展中心运营5年后，深圳市年度总展览面积预计将达到500-700万㎡，每年吸引超500万高端商务人流。
2、宝安综合港区，政府投资1900亿，正在打造五维立体交通，涉及空港、海港、地铁、高铁、快线，构建对内联通珠三角的“30分钟经济圈”和链接全球主要城市的“12小时航空圈”。
这在整个南中国都找不出第二个，目前各项进展也很迅猛。
地铁1号线（罗湖-机场东）和地铁11号线（福田-碧头）已开通运营；
地铁12号线（左炮台-海上田园东）、地铁18号线（大空港-盐田路）、地铁20、26号线（机场东-松岗）、地铁30号线(凤凰山-大空港）正在规划建设中；
深圳机场东枢纽和机场三跑道正在规划和建设，按照“机场 高铁 地铁 城铁”模式，直接对标上海虹桥综合枢纽，目标年旅客吞吐量8000万、货邮吞吐量260万吨；
现有福永码头及规划新增宝安大空港码头，实现空铁联运的无缝对接。即将开通的“机场直达中山”的海运客运航线，再次拉近深圳与珠江口西岸各城市的距离。
3、位于珠江口东岸、深圳大空港规划区西北部的海洋新城，是官方钦点的“第二前海”。
4、占地面积163万平方米的国家AAAA级综合性景区——海上田园，其升级改造工程，2019年就已启动，目标是做世界级“海上田园 梦幻水乡”。
其中，作为海上田园升级改造的首期启动区——水上街市，于2020年元旦前夕先行动工、加快建设。根据规划，海上田园水上街市将打造拥有高端精品酒店、水上参观旅游路线、多元化特色餐饮等设施，提供高质量服务的特色街区。
水上街市升级改造后将打造岭南文化水岸风情街
值得注意的是，11月23日，宝安沙井即将出让的这宗百亿地块，就位于海上田园，毗邻已启用的深圳国际会展中心和火热建设中的海洋新城。从深圳土拍过往经验看，每一个百亿地块所处的位置，一定是城市核心地块，兵家必争之地。
这一次，海上田园吹响冲锋号角，“会展 文旅”碰撞在一起，这次的百亿巨无霸地块的拍卖，无论地块花落谁家，都将再次引爆市场关注，将会展新城推入快速成长期，最终带来城市价值和土地价值的大幅增值。
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宝安打造西部滨海新城
这次土拍就是信号
其实从近几年大空港-会展新城动作，各大板块相继启动，我们就能看出来，宝安的雄心是要打造西部滨海新城。
果不其然，最新的宝安“十四五”规划中就明确提出两大中心组团和一大枢纽：大空港-会展新城是“西部城市中心”、宝安中心区是“滨海城市新中心”、空铁枢纽是“空铁门户枢纽”。
11月23日，此次宝安沙井土地拍卖就是信号，再次明确政府投资的方向，再次确认了大空港-会展新城板块价值的持续提升能力。
事实上，从大空港区域的二手房表现，我们就能清楚看到楼市价值的提升。
据查，沙井海岸城附近的博林君瑞，今年9月份成交了一套89平的3房，成交单价7.6万，总价685万；地铁11号线沙井站的拾悦城，最新成交单价也达到了6.7万。这两个项目当时开盘均价4-5万左右，短短几年时间，涨幅感人。
数据来源：贝壳
在楼兔子看来，目前大空港二手房已经顺应市场涨了一轮，而新房方面，限价依然严格，才5万出头，基本上还是一两年前的水平。简单和周边对比，买大空港新房或入百万收益。所以从住宅到公寓，新盘基本上卖一个火一个，日光也成为常态。
比如沙井嘉富新禧，继8月一期340套住宅日光后，2488人又抢二期的689套房，5个小时再次售罄；会展湾·水岸，T5栋公寓开盘，两天劲销246套。
据楼兔子了解，目前大家热议最多的大空港网红盘，就是沙井海岸城住宅和会展湾水岸的商务公寓。
沙井海岸城，综合体 地铁 学校，人多房少要摇号，注定是一场运气的比拼。参照润玺，据传7年社保才能进入下一轮，都想买，难买到。
这时候，会展湾水岸的商务公寓是一个重要的补充，投资机会很大，会展 文旅，未来的城市中心，而且是滨海区域，带装修价格大概5万上下，绝对的高性价比，值得抄底。
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紧跟土拍浪潮，布局西部滨海新城核心资产
会展湾·水岸T5楼王，临河观海瞰园
巨大的城市红利下，深圳资产水涨船高，网红住宅越来越难买，这个时候，大家不妨试试第二方案——最热点片区的核心位置公寓。
尤其是土拍浪潮之下，楼兔子建议大家，重点关注会展湾升级之作——会展湾水岸，新品公寓已于10月31日盛大开盘。项目主推产品为建面约60㎡、90㎡及125㎡商务公寓，短短两天时间，劲销246套，再次证明了会展资产的稀缺性。
另外楼兔子现场踩盘注意到，这批产品不仅临河、观海、瞰园，还有明显的价格优势，离深圳国际会展中心仅一河之隔，拥享154万平国际多元配套，还有12/20号线双轨覆盖的特点。
1、T5楼王单位，临河、观海、瞰园。
2、双地铁接驳，滨海新城地铁口物业。
3、适合居家的低密度公寓，超大体量配套，业态丰富。
项目地块容积率仅3.7，大幅低于其他热点片区的公寓。而且项目以公寓指标为主，纯粹度高，除了独具华侨城文创基因的艺术展馆—水云间、2500平的幼儿园等配套，以及项目带的主题泛会所、星空泳池外，没有过多其余业态，居住氛围更为纯粹宜居。
项目效果图
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除了自身配套，会展湾水岸还享有整个会展湾配套。具体来看，会展配套区的建面高达约154万㎡，接近国际会展中心（建面约160万㎡），不仅体量大而且业态丰富。
项目门口即是跨河天桥，公寓住户不仅可以欣赏河景，还可以快速通达对岸繁华商业，享受20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套。
既紧邻会展核心繁华配套，又具备宁静宜居属性，是会展区域内少有的“外部繁华，内部宁静”相互互补的人居格局。
4、国际大师设计，户型产品亮点十足。
这批产品户型非常具有看点，邀请的还是全球顶级品牌酒店室内设计机构——香港CCD主笔水岸精装设计。
建面约60㎡的户型，两房两厅一卫，装修风格明亮、简约，屋内空气清新，自住投资皆可。
5、滨海区的价格洼地，带装修价格5万上下，有明显的价格优势。
目前福田在售的公寓新盘如皇庭世茂裕玺，价格大概是10万。罗湖在售的公寓新盘比如招商中环，价格大概7-8万。南山在售的恒裕深圳湾公寓，价格大概是15万-20万。
相比之下，作为未来的城市中心，华侨城会展湾水岸价格仅5万上下，几乎只有这些区域的三分之一，关键还是在滨海区域，未来的城市中心，有会展经济 文旅城的价值加持，投资收益相当可观，绝对的高性价比。
水岸景观效果图
综合来看，作为会展湾优质资产中的精华所在，会展湾水岸打造的不仅是一个会展中心的配套建筑，而且是一个适合居家的水岸空间。一线海景，刚需价格，有规划，有配套，有未来，不管是自住，还是投资，会展湾水岸都是个不错的选择。
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