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184亿!又见史诗级拍地!谋划并肩前海的深圳新滨海CBD

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◎原创撰稿:胡春

◎稿件来源:楼兔子


11月23日,深圳又将迎来土地拍卖盛宴。


简单说,土地市场的热度已经传导到了新房市场!整个深圳楼市的市场预期都明显提高了。这一周,华润四获批预售,官宣入市,认筹第一天,打印无房证明的系统崩溃。


在拍卖地最热点的前海宝安,近期更是频频登上新闻头条,刺激多个项目拿证,蓄谋加速入市。


风乍起,吹皱一池春水。史诗级土拍效应正在急剧发酵。在本轮地价传导房价的浪潮中,哪里是最值得即刻出手的地方呢?


我们的建议是:重点关注宝安沙井,一块建面约131万平的巨无霸地块即将出让。地价上涨、房价站稳单价6万 ,这种垂直跳跃式的拔高,越发凸显重点规划区、限价在售楼盘的机会!



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宝安沙井百亿地块即将拍卖

又一个滨海中心崛起


据深圳资源交易中心公告信息显示,11月23日,深圳将有8宗居住、商业用地出让,光明4宗、宝安2宗、龙华1宗、坪山1宗,起拍价超294亿。


其中,最引发深圳地产圈强烈关注的就是宝安沙井地块。这块宗地,土地面积高达43.68万平米,建筑面积131万平米,挂牌起始价127亿,最高限制地价184亿,是深圳今年拍卖的面积最大,总价最高的地块,将对片区城市价值产生深远影响。



楼兔子综合分析发现,有三个劲爆信息,值得重点关注:


1、起拍价127.1亿,这块地是宝安沙井有史以来第二超级旗舰的地块出让,上一宗是华侨城招商310亿联合拿下会展中心地块。


特别提醒大家注意,此宗地块就在国际会展城北侧。结合前不久宝安发改局发布的“十四五规划”,大空港-会展新城升级为西部中心,意图非常明显,政府正在加快落实西部中心建设,此次百亿土拍就是冲锋号。

2、从土地用途看,74万㎡办公 30万㎡人才房 10万㎡游乐设施 近10万㎡商业 4.8万㎡酒店,商务、居住、商业、文旅等业态全面发展。很显然,这宗地是一个非常综合的用途,当然也非常考验竞拍者的开发经营能力。


特别提醒大家,一定要重视这几组数字:74万㎡商务办公,如此重量级的商务规划,这在深圳西部的规划中是独一无二的,可以说是继深圳湾之后的“第二个超级总部基地”;10万㎡游乐设施,直接媲美华侨城板块,世界之窗、欢乐谷、民俗村等等,这些都是华侨城豪宅住区的坚实基础;近10万㎡商业配套,将带来最前沿时尚的购物新体验,对片区生活方式的影响和改变,将是绝无仅有的。


在楼兔子看来,一旦此地块全面建成,大空港-会展新城板块必将迅速崛起,正如会展中心带旺了福田CBD,世界之窗和欢乐谷催热了华侨城,腾讯企鹅岛拉升了西乡碧海。


可以预见的是,超级商务总部 会展文旅 超级商业中心,三者结合由此聚集的人流,或以百万计。这意味着,这里将是继福田CBD、后海CBD、前海CBD、宝中CBD之后,深圳又一重点打造的跨珠江两岸大湾区门户的CBD。


3、特别提醒大家注意,出让条件专门提到,宝安沙井地块商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5年内开工,6年内竣工。严格的时间线要求,意味着要真枪实弹上战场,立马开干。


参考旁边的华侨城招商会展中心地块,2016年拿地,如今4年多时间,已经硕果累累:深圳国际会展中心已经投入使用,片区内部分品质楼盘也已纷纷入市,被市场资金疯狂抢购。


国际会展中心实景图

因此我们推算,此宗地块最快5年就能投入用。现在潜伏布局,五六年之后,正好享受兑现红利。以后大家去大空港-会展新城,既能逛各类展会,逛商场,住酒店,还能带孩子们尽情的游玩,类似欢乐谷、或者融创雪世界、水世界等,想想都很兴奋。



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大空港-会展新城全面启动

湾区超级CBD雏形显现


众所周知,大空港-会展新城本身面积很大,规划有29.42平方公里,包括10.22平方公里的国际会展城、8.8平方公里的会展田园城、7.44平方公里的海洋新城、3.57平方公里的宝安综合港区



1、在29.42平方公里的会展新城中,最先的启动区,就是深圳国际会展中心,华侨城招商联合体会展中心地块,成效显著。


从土拍开始就竞争激烈,华润置地、万科、招商和华侨城联合体、保利4家巨鳄围猎,最后华侨城&招商突出重围,成功拿下。



其中,作为关系深圳经济特区未来发展的重大标志性工程目前世界上最大的会展中心——深圳国际会展中心已经启用。据查,今年6月起,深圳国际会展中心便规划重磅展览多达32场,平均每个月3-6个大型展会,强势引领全球会展经济复苏。


简单举几个案例大家感受一下:第35届深圳国际家具展首展单日便有15万人次涌入展会;2020年智博会意向成交额达11.4亿元;宝博会“云展会”直播观看人次突破42万。


按照目前的发展速度,预计深圳国际会展中心运营5年后,深圳市年度总展览面积预计将达到500-700万㎡,每年吸引超500万高端商务人流。



2、宝安综合港区,政府投资1900亿,正在打造五维立体交通涉及空港、海港、地铁、高铁、快线,构建对内联通珠三角的“30分钟经济圈”和链接全球主要城市的“12小时航空圈”。


 这在整个南中国都找不出第二个,目前各项进展也很迅猛。


  • 地铁1号线(罗湖-机场东)和地铁11号线(福田-碧头)已开通运营;


  • 地铁12号线(左炮台-海上田园东)、地铁18号线(大空港-盐田路)、地铁20、26号线(机场东-松岗)、地铁30号线(凤凰山-大空港)正在规划建设中;


  • 深圳机场东枢纽和机场三跑道正在规划和建设,按照“机场 高铁 地铁 城铁”模式,直接对标上海虹桥综合枢纽,目标年旅客吞吐量8000万、货邮吞吐量260万吨;


  • 现有福永码头及规划新增宝安大空港码头,实现空铁联运的无缝对接。即将开通的“机场直达中山”的海运客运航线,再次拉近深圳与珠江口西岸各城市的距离。



3、位于珠江口东岸、深圳大空港规划区西北部的海洋新城,是官方钦点的“第二前海”。


官方有这样一句话: 海洋新城是继前海之后,深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。推动建设全球海洋中心城市,是新时期国家赋予深圳的重大历史使命。 这意味着海洋新城规划地位和前海看齐的。

近日举办的海博会上,海洋新城曝光新进度:规划7.44平方公里, 整体开发周期为15年,目前片区已初步填海形成陆域,马上将开启一期启动区规划建设。预计3-5年内,海洋新城将雏形初现,2035年完美呈现,聚集约6万人口,带动约3000亿产值。


4、占地面积163万平方米的国家AAAA级综合性景区——海上田园,其升级改造工程,2019年就已启动,目标是做世界级“海上田园 梦幻水乡”。


其中,作为海上田园升级改造的首期启动区——水上街市,于2020年元旦前夕先行动工、加快建设。根据规划,海上田园水上街市将打造拥有高端精品酒店、水上参观旅游路线、多元化特色餐饮等设施,提供高质量服务的特色街区。


水上街市升级改造后将打造岭南文化水岸风情街


值得注意的是,11月23日,宝安沙井即将出让的这宗百亿地块,就位于海上田园,毗邻已启用的深圳国际会展中心和火热建设中的海洋新城。从深圳土拍过往经验看,每一个百亿地块所处的位置,一定是城市核心地块,兵家必争之地。


这一次,海上田园吹响冲锋号角,“会展 文旅”碰撞在一起,这次的百亿巨无霸地块的拍卖,无论地块花落谁家,都将再次引爆市场关注,将会展新城推入快速成长期,最终带来城市价值和土地价值的大幅增值。



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宝安打造西部滨海新城

这次土拍就是信号


其实从近几年大空港-会展新城动作,各大板块相继启动,我们就能看出来,宝安的雄心是要打造西部滨海新城。


果不其然,最新的宝安“十四五”规划中就明确提出两大中心组团和一大枢纽:大空港-会展新城是“西部城市中心”、宝安中心区是“滨海城市新中心”、空铁枢纽是“空铁门户枢纽”。


其中, 大空港-会展新城的定位全新升级,变身深圳城市中心,打造集会展、高端商务、现代商贸、金融服务、总部经济、海洋高科技、现代海洋服务业于一体的TOD新城。 其带来的转变是全方位的,比如说,基础设施、文化教育设施(各种馆和学校)、轨道交通(地铁、高铁、轻轨等)、交通路网等方面的全面完善。


11月23日,此次宝安沙井土地拍卖就是信号,再次明确政府投资的方向,再次确认了大空港-会展新城板块价值的持续提升能力。


事实上,从大空港区域的二手房表现,我们就能清楚看到楼市价值的提升。


据查,沙井海岸城附近的博林君瑞,今年9月份成交了一套89平的3房,成交单价7.6万,总价685万;地铁11号线沙井站的拾悦城,最新成交单价也达到了6.7万。这两个项目当时开盘均价4-5万左右,短短几年时间,涨幅感人。


数据来源:贝壳


在楼兔子看来,目前大空港二手房已经顺应市场涨了一轮,而新房方面,限价依然严格,才5万出头,基本上还是一两年前的水平。简单和周边对比,买大空港新房或入百万收益。所以从住宅到公寓,新盘基本上卖一个火一个,日光也成为常态。


比如沙井嘉富新禧,继8月一期340套住宅日光后,2488人又抢二期的689套房,5个小时再次售罄;会展湾·水岸,T5栋公寓开盘,两天劲销246套。


会展湾·水岸开盘现场


据楼兔子了解,目前大家热议最多的大空港网红盘,就是沙井海岸城住宅和会展湾水岸的商务公寓。


沙井海岸城,综合体 地铁 学校,人多房少要摇号,注定是一场运气的比拼。参照润玺,据传7年社保才能进入下一轮,都想买,难买到。



这时候,会展湾水岸的商务公寓是一个重要的补充,投资机会很大,会展 文旅,未来的城市中心,而且是滨海区域,带装修价格大概5万上下,绝对的高性价比,值得抄底。



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紧跟土拍浪潮,布局西部滨海新城核心资产

会展湾·水岸T5楼王,临河观海瞰园


巨大的城市红利下,深圳资产水涨船高,网红住宅越来越难买,这个时候,大家不妨试试第二方案——最热点片区的核心位置公寓。


尤其是土拍浪潮之下,楼兔子建议大家,重点关注会展湾升级之作——会展湾水岸,新品公寓已于10月31日盛大开盘。项目主推产品为建面约60㎡、90㎡及125㎡商务公寓,短短两天时间,劲销246套,再次证明了会展资产的稀缺性。


开盘现场实拍


另外楼兔子现场踩盘注意到,这批产品不仅临河、观海、瞰园,还有明显的价格优势,离深圳国际会展中心仅一河之隔,拥享154万平国际多元配套,还有12/20号线双轨覆盖的特点。


1、T5楼王单位,临河、观海、瞰园。


会展湾·水岸是会展区域内唯一的纯粹公寓地块,并且属于拥有华侨城纯水岸豪宅基因的住区产品;总体量建面约15.6万㎡,其中包含建面约15万㎡的高端滨水公寓,建面约6000㎡的商业和配套。

据楼兔子了解,项目共有8栋公寓,正在热销的是T5栋“楼王”单位, 品面积段为建面约60/90/125 ㎡。

特别提醒大家注意,T5栋臻品位于小区正中间,直面会展河,拥有广阔的一线视野景观及采光面,近可瞰会展河上公园景观以及会展中心盛景,远眺可欣赏一望无际的大海。


2、双地铁接驳,滨海新城地铁口物业。


会展湾·水岸是地铁20号线会展南、会展北站双地铁口物业, 线路一期起于机场北站,与11号线在机场北换乘,向北经过会展湾至会议中心站,预留与东莞R2线连通,未来可直抵宝安国际机场及机场东高铁枢纽。

另外目前在建的12号线,也设有会展南站和会展北站,与1号线在机场东站接驳,向东可直达福田中心区,向南直达“南山-前海中心”。


城际轨道方面,项目东侧临近穗莞深城轨站点(月底开通),西侧为规划中的深茂铁路(预计年底动工),迅速通达全市及珠三角周边城市。


3、适合居家的低密度公寓,超大体量配套,业态丰富。


项目地块容积率仅3.7,大幅低于其他热点片区的公寓。而且项目以公寓指标为主,纯粹度高,除了独具华侨城文创基因的艺术展馆—水云间、2500平的幼儿园等配套,以及项目带的题泛会所、星空泳池外没有过多其余业态,居住氛围更为纯粹宜居。


项目效果图

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除了自身配套,会展湾水岸还享有整个会展湾配套。具体来看,会展配套区的建面高达约154万㎡,接近国际会展中心(建面约160万㎡),不仅体量大而且业态丰富。



项目门口即是跨河天桥,公寓住户不仅可以欣赏河景,还可以快速通达对岸繁华商业,享受20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套。


既紧邻会展核心繁华配套,又具备宁静宜居属性,是会展区域内少有的“外部繁华,内部宁静”相互互补的人居格局。



4、国际大师设计,户型产品亮点十足。


这批产品户型非常具有看点,邀请的还是全球顶级品牌酒店室内设计机构——香港CCD主笔水岸精装设计


建面约60㎡的户型,两房两厅一卫,装修风格明亮、简约,屋内空气清新,自住投资皆可。


建面约60㎡样板间实拍
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建面约90㎡的户型 ,三房两厅两卫,舒适便捷动静分离。卧室内带大幅观景飘窗,居住于此,结束忙碌的一天后站在阳台,俯瞰都市的灯火倒映在会展河之上,由着微风驱散身心疲惫,何等惬意。



建面约90㎡样板间实拍
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户型面积约125㎡的户型 ,四房两厅两卫,端头位,双面采光,约6.85米大阳台,无敌河景。


建面约125㎡样板间实拍
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5、滨海区的价格洼地,带装修价格5万上下,有明显的价格优势。


目前福田在售的公寓新盘如皇庭世茂裕玺,价格大概是10万。罗湖在售的公寓新盘比如招商中环,价格大概7-8万。南山在售的恒裕深圳湾公寓,价格大概是15万-20万。


相比之下,作为未来的城市中心,华侨城会展湾水岸价格仅5万上下,几乎只有这些区域的三分之一,关键还是在滨海区域,未来的城市中心,有会展经济 文旅城的价值加持,投资收益相当可观,绝对的高性价比。


水岸景观效果图




综合来看,作为会展湾优质资产中的精华所在,会展湾水岸打造的不仅是一个会展中心的配套建筑,而且是一个适合居家的水岸空间。一线海景,刚需价格,有规划,有配套,有未来,不管是自住,还是投资,会展湾水岸都是个不错的选择。


再次提醒大家,会展湾·水岸T5栋产品,是项目的头排楼王单位,临河、观海、瞰园,是宝安滨海区域核心地段的核心产品,想要入手的朋友,要赶紧下手了。


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