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国内房价何时会下跌?

作者 | 知一知


看惯了国内房价上涨的人估计很难理解题目说的“房价何时跌”?我觉得是时候讨论房价何时跌的问题了。

 

之前有一些专家说国内房价没有泡沫,不知道有多少人相信。但我是不信,全国整体来看,肯定是存在泡沫的,只是不同城市泡沫的程度不一样而已,像北上广深或一些强二线城市的房价泡沫小一些,而一些三线及以下城市的房价泡沫还是不小。

 

那么既然有泡沫,肯定就有下跌空间。前段时间某在威海买房的投资客就充分体会到原来国内房价也会跌,而且跌起来还挺猛的。

 

短期来看,影响房价的核心因素是供求关系和货币、信贷政策。

 

从全国整体情况来看,国内城镇住房的人均居住面积达到40平方米。你觉得这个面积够不够?我认为还是挺大的,这就说明全国整体来看是供需平衡了。当然,不可否认,像深圳这样的城市,供不应求的问题是短时间难以改变,只能借希望向周边地区发展了。但像一些人口净流出的城市的早就供大于求了。而我们应该还需要注意的是,住房开发依然在推进,意味着未来的供应将会持续的增加,而以现在开发商的开发体量和速度,很快就能供应了。整体来说,房子只会越来越多。

 

再看看货币和信贷政策。为什么说这个也是影响房价短期走势的重要因素?因为如果不融资不按揭,现在没有几个人买得起房子。这个不用多解释,大家就很清楚,买房出资模式基本上都是“首付 按揭”,说白了就是买房一定要向银行借钱。其实过去国内房价能够涨这么高,宽松的货币和信贷政策是起到了推波助澜的作用的。当前来看,今年虽然受到疫情的影响,货币和信贷政策相对比较宽松,但是对于房地产融资基本上都是单独管理,房地产相关的容易并没有因为货币政策放松而变得更好。

 

从这个两个短期影响因素来看,其实国内房价或许已经开启了下行周期。我一再强调,所谓下行周期是在相当长的一段时间,房价会呈现缓慢下跌或是横盘震荡的趋势。而并不是说房价立马会大跌,这是不可能也是不允许。国内的房价未来呈现缓慢下跌,让投资客赚不到钱是完全有可能的,但是国内房地产市场还是会软着陆。

 

如果回来影响房价的长期因素看,其实情况也不容乐观。影响房价的长期因素主要还是需求层面的,因为现在这个时候中国已经接近的供应层面的问题。主要是人口增长和城市化进程。

 

对于国内人口增长情况,相信大家很多人都清楚,出生率逐步下降,意味着未来的年轻人越来越少,“接盘侠”越来越少,房价还怎么涨。出生率下滑目前在经济发达的一二线城市更严重,这个规律早在欧美国家已经得到了验证。

 

对于城市化进程的问题,目前国内城市化率已经在60%,这个水平相对于欧美一些发达国家虽然还有一定空间,但相对于改革开放后已经是大幅提高了。而且城市化率增长有一个规律,就是达到一定水平后,增长的速度会变慢,甚至出现逆城市化的现象。

 

不管是短期因素还是长期因素,对于未来的房价走向不甚乐观。


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