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这一轮房价上涨,为何明显分化?!

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二线城市的同学们别急啊,城市太多了,我一个个看数据写起来比较慢。


今天先跟你们说下另外一个话题: 


这一轮房价上涨是一个【分化市】,它有个共同点,就是一二线城市上涨分化都很明显,极少数城市例外。


这是结论,在解释这个结论之前, 让我带着大家回顾过去。


我这个人非常喜欢总结和复盘,因为我明白一个道理,你只有回顾过去,才有能力预知未来。


我依然记得2019年3月份,当时市场一片悲观,绝大多数人,包括很多专家大V都在看空楼市,认为买房投资赚钱的时代一去不复返了。


我顶风写了一篇文章。


(可点击)


显然,骂我的人占了很多。大家可以点击看粉丝的留言,骂我是开发商的帮手,我不贴留言了,有些话很难听。


可见当时的市场情绪。



我当时就在留言区回复了大家,只有时间才会证明一个人的判断。



当我回头穿越这轮周期,站在今天看昨天,时间已经给出了答案。也说明了,大多数人的判断往往都是错的。


写完这篇预判之后的一年多,在去年2020年6月我又写了一篇:


 (可点击)


回头看一下,我预判和分析还算比较精准。大家可以重读下这篇我觉得还不错的文章。


我把第三部分截图出来:


我的观点是:


这一轮的上涨周期,虽然跟2008年和2014年有些共同放水之处。然而,最大的差异是:


这一轮,绝非普涨行情。


而是结构性上涨。


这种结构性,体现的是不同的城市,以及城市的不同板块,甚至同一板块的不同项目。


当时上海还没开启上涨,还有人留言说北京和上海跟深圳不一样,人口流入不多,面积也比深圳大,不会大涨。


现在的行情呢?
上海的大涨让人目瞪口呆,我想对我的判断应该也毋庸置疑了。
广州也是一样,不声不响的在涨着。
现在北京群里还是很多人在说 深圳 广州上海 涨是因为调控放松了,有导火索,北京没放松,不一样, 也不会涨。
很好,大多数人认为不涨才会大涨,因为真理永远掌握在少数人手里,等多数人都知道大涨了,行情就要结束了,所以我反倒是越有把握了。
其实呢,北京也已经在暗涨了, 主要是学区房,2020年就涨过一波了,没有买房的人可能没有 发觉
北京对标的是上海,都是一线核心优质资产,上海如果大涨一轮,北京不涨,我真的不信。
其实此轮房价上涨,调控放松不是主要原因,货币放水才是。另外,调整周期也快到位了, 都是一线城市核心资产,深圳涨了,当差价足够大的时候,北京上海没有理由不涨的,资金一定会去填平这个洼地。

2020年上半年,深圳也还没有普涨,只是西部大涨,东部还没怎么动呢,但我认为深圳是个例外,东部会补涨,果然哪怕是下半年调控后,东部还是补涨了,当然幅度也如我所料,跟西部还是比不了。


因为深圳是个小而美的城市,严重供不应求,房价又太高,现在二手房均价都8万多了,西部涨到足够高,刚需买不起自然要去东部买,水涨船就高啦。


但其他一二线城市就不一样了,面积都很大,像我上一篇讲的青岛,济南,郊区就下跌很严重,南京、苏州、成都、合肥抢手的房子也都是核心地段。


大部分城市此轮房价上涨,都分化很明显。首先是学区房上涨,核心地段的优质房子上涨;接着是非核心区房子上涨,城区老破旧也会涨。但郊区的房子上涨幅度会很慢很慢,有的甚至还感受不到。


为什么分化会这么明显呢?而不是普涨?


因为情况不同了!


此轮货币放松,央行严控资金流入楼市,不能大规模进入楼市,这跟09年、2015年全面放松,全面普涨有本质区别,只能是结构性行情。


政策上,此轮限购限贷也没有明目张胆的放松,资金不能直接进入楼市!只能拐弯抹角流入!


大家都知道货币宽松后,资金是怎么兜圈子的吗?


深圳人最擅长干这个,各种消费贷款和经营贷款都变相的流入楼市了,有的人说好麻烦,还要注册公司,其实深圳都有一条龙服务的管家公司,根本不需要你去注册。


杭州人都学会这一套了,现在合肥人告诉我,他们也在学着这么玩。


深圳房地产管家公司带徒弟都带到全国去了。


房贷利率还要5%左右,经营贷最低可以做到3.85%,便宜太多了,你说利益诱惑面前,有没有人去干。


所以最后的结果就是,聪明的有限的资金,集中精力炒高核心片区的核心资产,而不是普涨。


因为资金知道,只有供不应求的核心资产才有接盘侠,炒再高也会有人买。而供大于求的郊区房子,源源不断,接盘侠不够用,炒不上去。


这就跟现在的股市行情一样,好股票涨上天,垃圾股跌的落花流水一样的道理。


茅台产量上不去,供给有限,价格可以不断涨,因为有钱人都想喝茅台,股价也一飞冲天。


所以我一直都强调,要买房,换房,一定要买有政策规划的,带好学区的,有地铁的,地段好的,新房or次新房。


除非是你实在没钱,买不了这些,没办法,那就先上车吧,以后再慢慢换。

目前多数强二线城市的小伙伴们,不要再犹豫不决了,赶快买吧。


你想想,从2016年、2017上涨,2018开始调整、2019、2020年,调整三年,差不多了,市场会有一波反弹的。


弱二线和三四线的周期都会晚一些,有的可能根本看不到反弹,甚至会下跌,具体看城市, 考验人的专业能力。


未来还能上涨的城市,一定是房子供不应求,人口又能不断流入,就算总的人口减少,但房子购买力不减少的城市。


就像北京一样,看着人口数据好像是减少了,但流出的只是中低收入人群,买的起房子的人并没有减少。


别忘了,现在一线城市改善型需求群体太多了!


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