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琶洲,能否超越珠江新城?


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过去十年,引领广州房价巅峰的板块,非市中心珠江新城莫属。


但如果问,未来十年,有哪个板块能真的比肩珠江新城,再造下一个珠江新城的神话,成为广州房价巅峰?


这个问题或许比较难回答,但今天我们来做一个大胆假设。


站在大湾区角度审视,深圳房价最贵的地方不是福田,而是集聚腾讯、中兴等企业的南山区;东莞房价最贵的地方不是莞城区,而是华为总部所在地松山湖。


一个显而易见的事实:一个城市房价最贵、涨幅最高的板块不一定是市中心,而是集聚了高新科技互联网公司的区域。


放眼广州,腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、复星、科大讯飞、TCL……这些龙头互联网企业的迁徙之地,不是珠江新城,而是——琶洲。


没错,珠江新城虽然名声大噪,但论互联网大佬公司们聚集之地,还是琶洲。


再来看琶洲今时今日的房价,2020年12月22日,琶洲保利天悦一套豪宅拍卖,成交总价4462万,折合单价将近12万/平,如果算上需要缴纳的契税和豪宅税,际成本已经超过了13万/平。



现在随便去一个二手平台上搜索,琶洲5万 的房源几乎绝迹,6万 是主流,7万 也在不断增加。


可想而知,如果成交持续放量,琶洲二手房整体破10万 也是很有可能的。


所以,琶洲追上珠江新城,可能吗?答案是完全可能的。



琶洲的野心!

广州琶洲高新区正式获批


来看最近的一个新闻。


1月5日,广州琶洲高新技术产业开发区正式获广东省政府发文批准。


根据省政府批复,同意认定琶洲人工智能与数字经济试验区为省级高新技术产业开发区,定名为广州琶洲高新技术产业开发区(简称广州琶洲高新区)。


资料显示,琶洲高新区规划面积为1287.47万平方米,由两个区块组成。


区块一(琶洲岛)规划面积为983.58万平方米,东至珠江前航道,南至黄埔涌,西至黄埔涌,北至珠江前航道。


区块二(琶洲南区)规划面积为303.89万平方米,东至黄埔涌,南至新滘东路,西至七星岗,北至黄埔涌。


至此,琶洲高新区已聚集了超过189家高新技术企业。


其中,值得一提的是,2015年至今,琶洲西区累计出让地块31宗,企业方面引入了唯品会、阿里巴巴、腾讯、复星等人工智能与数字经济领军企业,建设重点项目23个,总投资规模达到782亿元。


并且,琶洲的建设速度也非常快,一栋栋摩天大楼陆续封顶。


截至2020年12月,在琶洲的33个重要建设项目中,已经有包括唯品会、阿里巴巴、小米、国美、TCL在内的超过13家企业在建项目主体已封顶或部分封顶,预计到今年年中,封顶的项目将超过20个。


琶洲唯品会 

珠江南岸的摩天大楼群将呼之欲出。


琶洲西区规划图


当然,琶洲的野心不仅如此。


2020年开年,广州印发的《琶洲地区2019-2035年的发展规划》中,提出 到2035年,琶洲地区的就业人口规模要达到80万人,居住人口达到34万人,而2018年琶洲常住人口也不过10万左右。

随着这些互联网企业落成, 将创造超过30万的高新人才就业岗位 ,而互联网 公司员工收入一般都远超其它行业别提公司上市带来的财富激增,这些企业所带来的员工经济实力,无需多言。

杭州就是一个先例,阿里的入驻,成千上万名互联网精英一举跨过钱塘江,为杭州滨江注入前所未有的活力,房价就此大涨。

回看琶洲,发展速度可谓飞速。

单单2020年,琶洲地区新设企业数量便达到1885家,新迁入企业数量468家,整体企业数量新增1300家左右,达到11500余家,其中四上企业715家。

2020年1-9月,琶洲试验区企业实现主营业务收入1828.72亿元。

在琶洲试验区的带动下,2020年海珠区新一代信息技术服务业营收391.79亿元,同比增长达到43.7%。

种种数据表明,琶洲的数字经济蓝图,正在经历前所未有的蜕变期,潜力无可限量。


5年没有新货入市

琶洲将迎来20宗宅地


被寄予厚望的琶洲,住宅极其稀缺。

根据克而瑞数据显示,2015年的琶洲还有189套住宅入市,自此之后再无供应,目前在售的新盘也是公寓性质的富力半岛壹号。

摊开琶洲规划图, 近几年的土地供应清一色商业商务用地,近5年更是没有新货入市,市场十分饥渴。

据克而瑞广佛区域统计, 目前整个琶洲一手住宅库存仅剩88套,去化周期约为23个月。


琶洲中区的在售房源有南园居和珠江大家庭花园,均价在4.5-5万/平之间,房龄较老,且仅少部分有电梯配套,链家上挂牌也仅十几套供应。


西区房源主要在磨碟沙板块,房子均价在4-9万/平之间不等,差距较大。


而东区房源则集中在万胜围板块,均是标杆住宅,多为豪宅供应,目前保利天悦挂牌价最高已经达到12.5万/平,去年法拍成交的13万/平更是可见一斑。另外还有雅郡花园目前均价也到了8万/平。


而目前琶洲在售的一手项目,仅有富力壹号半岛,属于商业性质,价格也去到了9万/平。


可以说,目前琶洲整个板块的二手房品质也是参差不齐,价差较大,想淘到好房不易,供应也很少。


不过,缺货已久的琶洲近期也传出好消息,位于琶洲南区的赤沙片区将提供多达20宗二类居住用地。



琶洲南区相较于中西东区缺少江景资源,不过这对于期待入手琶洲的人来说值得期待


总体而言,琶洲前景无限,价值上也不输给珠江新城,住宅更是具有稀缺性,对于想入手琶洲的人,这边给到几个建议:


1. 多关注琶洲西区。


琶洲西区是未来大佬企业扎堆最聚集的地方,放在琶洲甚至整个广州其价值都是重量型的,虽然二手楼盘质量有高有低,但绝对值得淘一淘。


2. 未来的琶洲南区。


正如前文所说,琶洲南区未来将有多宗宅地入市,将是琶洲一手楼盘供应的重点板块,对于想入手琶洲的人而言将是一个绝佳的机会。


3. 琶洲东区的标杆住宅。


琶洲东区属于富豪们的聚集地,保利天悦的存在足够说明片区价值,有经济实力的土豪们不妨重点关注。


琶洲未来的房价还是很有想象空间的,想要抢在琶洲价值爆发前入手,要趁早。



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