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上海楼市,可能要降温了!

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都关注了「子木聊房」

正文2262字,预计阅读时间:可能6分钟


文/子木



上海楼市热度可能要降一降了!


今天,网易房产独家获取了一份《闵行区房管局会议纪要》,每日经济新闻也跟踪了报道。


但财联社说,闵行房管局相关人士没有收到通知。


无论如何,这件事情牵动着上海无数购房者的心。


下面子木先给大家解读纪要,然后分析原因、影响以及房价趋势。


纪要显示:


为了严控上海楼市过热,将采取一系列措施「防止新房认筹过热」。


我们先看会议内容:



说实话,按照上海现在的市场情况,探讨这样的会议内容,是符合情理的,满足“房住不炒”大基调,也遏制了上海楼市过热的房价。



1


会议第一条强调:认筹红线3:1。


也就是说一套房源最多3个家庭认筹,超过4个都不行。


这从某方面,遏制了千人抢盘的楼市怪象,也在舆论上少了“火药戏码”。


而且政策强调,项目不得和中介联合操控周边二手房价格,人为抬高二手房价格。


这套逻辑应该是针对于不限价的纯商品房。


楼市有一条逻辑,新房带二手。


例如一个地方拍地出现了地王、楼王,备案价远超于周边二手房,那么这个项目开盘后,由于价差影响,极容易拉动周边二手房房价上涨。


中介则会告诉购房者,你看隔壁新盘都卖到10万/平了,这边的次新房怎么也得卖到8万/平吧,房价都是这么“带飞”的。


超过3:1,开发商不得捂盘,必须全盘放量。


这点非常好,历史经验,大部分开发商看到房价上涨就偷摸捂盘不放,能多赚就多赚。


大量捂盘,导致市场供应急跌,房价上涨。


而此政策一出,相当于定向打击开发商捂盘行为,在供应端稍微轻松一些。


同一家庭同一时段,全市只能认筹一个盘。


这一条例是为了限制买房人的。


之前买房人只要有钱,可以在市内任意认筹,导致多个楼盘认筹比超高,而且如果同时中多个标的,会抢占别人中标名额。


俗话讲“占着茅坑不拉屎”,浪费公共资源,就是这个意思。


当天去化率超过90%的楼盘,只要认筹就必须去房管局备案,如果退房,一年之内就不能买房。


这条相当于上一条的补丁,彻底将富人群体摁在粘板上,乱抢房、占名额的乱象被制止。



2


整体来看,这次的调控思路,是从新房市场入手,通过限制买卖双方交易行为,来打击乱象和降低交易频次,以达到给楼市降温的目的。


对买方市场来说,重重限制下,买房人选择空间少了,买房决策变得异常重要,对应购房成本也高了。


卖方市场,全面打击捂盘行为,开发商不能投机取巧炒房价,相当于变相让利给购房者。


整体来说,就是定向打击上海开发商和土豪级购房者,让利给还没买房、刚刚能上车的刚需。


我前段时间预测过,上海作为全国房地产重点标杆城市,2020年成交太火了,2021年大概率会出政策降温的。


不然在舆论上,上海会变成“房住不炒“的反面教材。


毕竟很多人都喜欢把“房住不炒”跟“房价不能上涨”联系起来。


但问题来了,上海是因为炒房而导致楼市大火的吗?


并不是。


“要求本地两套,外地一套,而且外地人想买房需要5年社保 已婚”。


沪九条出台后,上海楼市这几年根本没有炒房空间。


所以这次政策出来的条例只是在交易端做文章,并没有涉及到“四大限法”层面的升级,未来也不可能升级。


接下来正如纪要内容,未来还会考虑出台,“离婚两年内不能买房”、“收紧资金监管”等政策,继续给漏洞打补丁。


不出意外,2021年上海的房贷利率会逐步上调,而且为了买房,接下来上海还可能掀起一股离婚潮,这都是可预测的。



3


既然上海市刚需买起来的,“大政策”已经见底,那么像这次“限制交易空间”的政策,对市场只能起到“降温”的目的。


真正无法从根源上解决上海房价上涨的事实。


站在市场角度讲,现在上海购房情绪高涨,既然政策限制新房市场,新房不好买,那么只有一个结果:


群众掉头涌向二手房市场。


然而上海二手房市场并不乐观,库存已经全线告急。


数据显示,截至目前,上海现存二手房库存4.3万套,按照当前一个月2.9万套左右的去化速度,库存周期下降到短短的48天。


而且近期上海业主开始大量下架房源,准备囤货居奇,年后再出手,肯签字的业主越来越少。


这又会助推供需杠杆失衡。


所以这次政策只是缓冲降温,年后,上海二手房房价还会涨起来,大家要做好准备,“势”不等人。


后台有几个读者,每天都在问我上海能不能上车,能不能上车,我都被问郁闷了。


大概从2019年年底我就喊大家上车了,不买;疫情之后又喊了一次,还是不买;现在已经涨起来了,依旧不买……每天就是孜孜不倦地问。


问:为什么?


答曰:害怕高位站岗,感觉房价会回落。


朋友讲,这就是股市韭菜的常规操作,如果你知道这家企业的底层运行逻辑,就会选择快速入场,且不断加码,不要怕高,只有更高。


上海这波房价逻辑也是如此,刚需托起来的房价,基本不存在炒房泡沫,库存这么低,供需又失衡,基本没有回调余地。


有这种心态的千万别来找我了,我劝您不要买,万一亏了,还不得提着砍刀来找我?中年人也要讲武德。



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