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上海房管局否认出新政:要求加强新房销售环节管理


2021年1月20日,网易房产独家获取了一份《闵行区房管局会议纪要》,纪要显示因传达市局会议精神,严控过热现象,将采取一系列措施来防止新房认筹过热。

 

此后,网易房产又从徐汇等区接近房管局的人士处了解到,该区也都开了类似的会议,并传达了统一的市局会议精神。“确实是市局统一口径下发,为针对全上海的调控措施。”上述人士表示。

 

但是很快,笔者又看到了闵行区房管局回应部分媒体称,网上的消息应该是谣传,还没有收到相关的通知。


此后不久,上海房管局又再次对此事进行了回应,称上海并未出台楼市调控新政策,仅是对原有政策的强化,要求加强原有政策的执行,要求加强销售管理,杜绝楼市销售环节中的不规范现象。

 

市场猜测,事实上此次这份文件,并非是官方正式文件,只是上海相关部门目前正在研究的政策,由于本次消息的提前泄露,不排除该政策会延期公布的可能。


设定新房认筹红线3:1

 

根据纪要文件,上海设定了新房项目认筹红线为3:1,并表示认筹比不能过热,同时,项目在认筹前需和区房管局报备合作销售机构、中介机构,不能和中介联合操控周边二手房价格,人为抬高二手房价格。

 

此外,针对认筹比超过3:1热销房源,要求剩余房源后期一次性全部推出来,且会严格审核形象进度(形象进度维持1/3)。

 

值得注意的是,针对开盘当天去化率超过90%的楼盘,认筹名单还需要提交房管局备案,且不得更名。(若为退房,1年内不得签约)

 

和2019年底浦东前滩新房认筹火热所执行过的措施一样,纪要显示,对同一家庭同一时段(认筹开始——摇号结束)全市范围只能认筹一个楼盘,且认筹金不超过房屋总价的20%,适当提升“热盘”认筹金比例,但首套不得超过35%,二套不超过70%,且认筹金在摇号结束1周内退还客户

 

据网易房产统计,2020年上海累计出现了26个千人摇的新房项目,认筹比超过三位数的比比皆是。自2020年年末以来,上海楼市躁动不断,认筹比屡破新高,且“打新”现象频频出现。部分开发商、中介、自媒体等为了加快房屋销售、抬高房价,不得不说存在各类炒作行为。


(2020上海新房“千人摇”项目统计)

 

“虽尚无官方证实,但流传的这个政策存在合理性。”同策研究院分析师丁垚向网易房产表示。

 

此次“新政”可以视作是对2020年上海新盘高认筹比、部分刚需客户“摇号难”的回应。从流传的政策内容看,控认筹比、避免市场再次出现火热“抢房”现象是主要目的。手段上,从认筹规则、新房供应、新房价格三方面同时着手。

 

“对于流传的政策中还提到的后续‘限离婚’、‘分批摇号’等措施,实际在一些二线城市已经施行,但需要强调的是:上海有自身的独特性,目前需求端调控已空前严厉,一味照搬其它城市的措施并不可取。”丁垚进一步指出。


认筹金需1周内退还

 

除了严控新房认筹热度之外,此次流传的文件中,也特别提到了认筹金退还的相关规范,指出认筹金需要在1周内退还给购房者。这相当于进一步规范了开发商的行为,防止购房者的资金被开发商过度“扣押”。

 

网易房产注意到,就在1月14日晚间,上海市房地产经纪行业协会官微公布了《2020年12月上海市房地产经纪行业协会自律专业委员会信访排行榜》,榜单显示,上海仁嘉房地产开发有限公司(仁恒·静安世纪)被列为了静安区房产交易12月信访量排行第一,累计被信访量达到58次。


(图片来源:上海市房地产经纪行业协会官微)

 

据知情人士透露,由于前来投诉的购房者人数众多,预计1月份该盘仍有可能是房产交易12月信访量排行第一。

 

经多方了解求证,该盘之所以被集体信访,主要由于在最后一期开盘的时候,其168套房源得到了超8倍(1439组购房者)的认筹,而没有摇到号的购房者因为不满,集体投诉,希望通过这样的方式来让开发商能够提早退还认筹金。

 

对此,开发商方面则回应称,按照合同规定14个工作日后就会退款,因此并没有理由提前退认筹金。

 

事实上,类似仁恒·静安世纪“扣押”认筹金14天的现象在上海很普遍。

 

由于大多数购房合同上规定的日期是以工作日为计算单位,因此必然会出现中间遭遇节假日的情况,导致购房者想要拿回认筹金往往需要等待更多的时间,一位购房者就曾向网易房产指出,由于退筹期遭遇国庆长假,自己拿回认筹金等待了近30天,影响之后购房进度。

 

如果官方后续在出政策时,对新房认筹金进一步规范,或将能够对楼市的健康与稳定起到更加直接的作用。


不排除后续调控动作

 

除了对新盘认筹全过程进行调控,在稳价格方面,该纪要文件也指出,将对新房预售价格审批从严,针对价格低于市场价的楼盘,适当提升价格防止过热。

 

根据现在的楼市热度情况,不排除后期继续加码调控的动作。

 

目前,上海市局正在研究相关的调控政策,例如:离婚两年内不能买房,分批摇号政策等等。将视这两个月的情况而定,如果市场过热,大概率会落地。

 

在金融端,将继续收紧资金监管,并委托银行监管。



易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此份纪要主要可以从供给端和需求端两个方面来解读


供应端来说,“恢复单次上市面积3万方政策”这条就是倒逼开发商加快房源的推出,尤其是一些热销的楼盘,防止捂盘等现象,增加整个市场的新房供应量。

 

而从需求端来说,同一家庭同一时间只能认筹一个盘,防范了一个家庭拿着好几个号码去认筹的情况,像此前上海出现的一些500%、600%的超过认筹率的情况,实际上是有些夸大了,干扰了市场预期,并造成了一定的恐慌。

 

“此次政策可以说体现了上海的一个导向,就是积极促进房地产的市场稳定,有助于整个房地产市场稳定,对规范市场健康发展都有积极作用。”严跃进表示。


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