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深陷维权风波,渝派房企“华宇”南沙首盘吹风价3万 ,它值吗?

本文是广州淘房志踩盘评级:第八十二篇

编辑 | 米叔


2020年初,华宇 凤凰文化联合体在南沙黄阁拿了一块“江景地”, 折算楼面价6432元/㎡。

经过快一年的酝酿,这个命名为“凤凰艺术岛”的产城融合项目,终于要面世了。

“一线江景、艺术滨江公园” 是它身上的标签,也被网友称为南沙版的“太古仓”。

有江景,有产业,置业顾问很有自信的透露:周边都是3万 一方,我们也不会低。

开发商虽信心十足, 但也掩盖不了售楼处的冷冷清清。


周日下午的黄金时间段,置业顾问围坐在一桌,各自刷着手中的手机, 前来看房 的客户只有一位。

作为渝派房企华宇在广州首个作品,到底如何,一起来看看吧。

维权风波不断 华宇能否“扭转口碑”?

品牌评级:

说盘之前,先了解一下它的开发商。

华宇集团,1989年成立至今已有30余年,在西南地区颇有名气,目前已布局全国22座城市。

华宇虽拥有全国一级开发资质 ,但近两年开发的楼盘,品质却开始经不住考验,“维权”似乎成为常态。

重庆本地的一个维权投诉类网站—阳光重庆,关于华宇的投诉几乎隔两到三天,就会出现, 包括房屋质量、虚假宣传、野蛮施工等等方面

1、华宇御临府诱导消费、偷工减料
2、华宇御澜湾降标减配......

不得不说,这投诉频率也是高了点。


所以,此次华宇凤凰艺术岛的面世,华宇是否能做出真正符合高端品质的定位,似乎也成为最受购房者关注的点。

梅糖厂旧改地,现状有点荒

交通、配套评级:

华宇凤凰艺术岛,位于黄阁板块梅山工业区, 前身为梅糖厂地块 ,处在蕉门-黄阁的边缘,位置比较尴尬。


从南沙区府去项目,有两种快捷的打开方式 ,一是自驾,二是公交。

毫无疑问我选择了打车,经凤凰大道,穿过京港澳高速,沿工业路直走,用时半小时到达营销中心。

来时,司机大哥还特意问我, “这里应该很难打车吧” ,回去的时候我总算理解了这句话的意思。



实地到访可发现, 目前地块周边拆迁还未完成,尚有不少厂房在拆或待拆。 整体来看,该片区还处于开荒状态,周边 生活环境、路网还未成型 ,配套等同没有。


那这地方,到底有啥配套呢?

老实说,确实虐了一些。首先是地铁。距项目最近的是4号线蕉门站, 直线距离约3公里,远超步行舒适范围

销售称,楼盘附近规划有地铁15号线体育馆站, 距离项目1.5公里。 不过这条线尚未批复,究竟走不走、何时建,还比较难说。

自驾出行相对方便,黄阁南路路可到凤凰大道,道路宽敞基本无堵。


附近比较出名的学校有广州外国语(南沙校区),但楼盘未交付,能不能读还未确定。周边还有广州附中(待开学)、湾区实验等,都在3公里范围内。


案场置业顾问称,小区内规划有幼儿园和托儿所,建成之后会交由南沙政府统一管理。


商业方面,现阶段周边生活配套比较欠缺, 大型商场也只能去到3公里外的万达广场、金洲广场以及未来的cocopark ,商业配套还是比较弱的,交付初期,住起来会不太便利。

可以说,华宇凤凰艺术岛“学商”三件套,几乎没一样占优势。这配套,实在有点虐。

户型87-102平 吹风价3万/平

产品、价格评级:



凤凰艺术岛,由5块地组成,拿地价约18亿,先来看看各地块的具体功能:

地块一:住宅板块,由8栋高层组成

地块二 :地标建筑,大剧院。
地块三与地块四:规划凤凰媒体中心、梧桐屿艺术产业园、滨江艺创生态公园三大板块。
地块5五:公共艺术延展区,也就是文化公园。

它的住宅部分位于地块一, 主打江景、低容积率 ,目前已出地面3-4层左右。

围合式布局的住宅楼, 全部朝南向设计 。靠近宽度约600米的蕉门河水道,规划打造1.1公里滨江景观带,未来中高楼层都可以瞰江。


只是这一带尚未改造, 两侧还是杂草丛生 ,离靓丽的景观还差很远。


整体来看,项目周边较为空旷, 距离大山乸森林公园也不远,自然环境真心不错。

据了解,住宅地块共规划有8栋高层住宅;分别为 6栋2梯5户和2栋2梯4户。

首期预计推出的是7号楼与6号楼 ,产品为87-102㎡的2 1房 ,带精装修交付,交房时间为2023年。

样板间设置在江边, 因为当天维修没能参观,交付标准也未见有展示

至于产品方面,华宇凤凰艺术岛的户型格局基本没毛病,就是得房率偏少。

最小户型为87㎡,比较紧凑的小三房,只设置1个卫生间,在广州同面积段里,性价比偏低。同类面积,不少盘可以做3房2卫了。


102㎡也只做三房,虽然没有硬伤,但也无过多亮点。


总的来说, 户型面积不小,功能性欠佳。 想做改善,也应考量片区客群需求,87㎡的三房单卫起步,也许会劝退一批刚需投资。

按售楼部释放的消息, 首开将参考周边来定价,预计要去到3万 ,年后中下旬开盘。

关于这个盘的优劣点,以及周边情况,笔者都一一交代,最后总结一下个人建议:

1)从现状看,片区是不成熟的,配套欠缺也是硬伤,虽然项目本身规模较大,但兑现周期也相对比较长,不一定能跟得上。

2)项目自身的规划和产品不差,又是南向看江,相对那些北向看江的楼盘还是很舒适的。

当然,以上仅是个人看法,大家会这么选呢?

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