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最真诚的购房建议:天津、石家庄......

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正文3074字,预计阅读时间:可能9.8分钟


文/子木



近期,很多粉丝在后台留言,让我通盘预测一下二线城市年后的房价趋势。


说实话,这个活儿比较复杂。


我们来看,一线城市总共四个,楼市都在触底反弹,2021年又是货币流动性大年,房价趋势自然是要往上走的。


三四线呢,总体分为两大类,普通三四线和三大城市群卫星城。


前者大多数已处于有价无市,横盘阴跌的行情,再加上2020-2021返乡置业泡汤,行情是要往下走的;


后者,行情基本跟着一线城市涌动。


唯独二线城市,几十个,各有各的周期,各有各的想法。


经济、人口、政策、库存、政府主张、核心竞争力都不一样,所以得一个一个仔细推演。


不过大家既然提出需求了,子木必然会提笔的,索性以此开个专栏,推演一轮二线城市房价趋势。


这次我们先游击一下北方城市,第一位是石家庄。



1

国际庄


国际庄近一年没少登上热搜,但基本都不太出彩。


比如“房价跌回三年前”,再比如“疫情封城”。


国际庄的朋友跟我讲,整个城市的发展越来越迷茫。


2018年GDP是6082亿,2019年跌至5809.9亿,2020、2021年均被疫情波及,估计会更惨。


别人往上走,国际庄往下跑,也许这就是命数。


我不信命数这一套。


石家庄变成这样,除了被北京和天津虹吸以外,自身的确有很多可以优化的地方。


比如房价。


2017年国际庄房价一路飙涨,最疯狂的时候接近2万元/平米,秒杀一揽子强二线城市,甚至超出成都房价30%。


要知道那时候石家庄的GDP不及成都的一半。


石家庄对房价的放纵,导致居民储蓄过分透支,杠杆抬高,也加速了人才的外流。


有一句话说得好,“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”


而对于城市来讲,“房价也不可能涨到脱离城市的基本面。”


否则,终究是一场空。


数据来源:安居客


事后我们也看到了,国际庄接近三年的漫漫下跌,具体文章可以看。


但我一直坚信城市是没有原罪的。


虽然大家都不看好国际庄,而它也表现得非常迷茫,但终归是大省会城市,三大城市群的核心城市以及京津冀的主要支点。


再加上1100多万的人口基数和周边的三四线城市的合围。这座城市的房产价值会有一定的韧性。


有人问我,石家庄何时买房?


我的回答是,疫情之后就可以抄底。


具体有三个原因:


1、石家庄回调了三年,从接近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米,跌去30%,回调已经相当充分了。



2、土地市场和库存方面,现在已经在向上走了。


比如2020年,石家庄多家全国性房企入入驻,土地市场成交127宗、6414亩,成绩不错,而且在9月份还创造了606轮竞价,66%溢价率的土拍热点。


土地市场是楼市的晴雨表,2020年的热度对2021年有一定的影响力。


3、疫情打击,加速挤出房价泡沫。


这点非常重要。


去年武汉在疫情洗礼后,楼市交易进入冰点,复工后,开发商放量打折,二手房下调报价,房价进入底部区间。


紧接着购买人群涌入,行情复苏,房价反弹,走出一个深V行情。


同样,疫情中的国际庄会封锁楼市,成交为0,这时候整个楼市预期跌至冰点。


年后开发商为了回血,只能放量打折,而换房的二手房业主为了出货,势必会下调报价,石家庄楼市加速进入底部区间。


当然石家庄的购买力不如武汉,所以2021年也走不出深V行情。


但起码可以确定的是,疫情结束之时就是看房上车之时。


想在石家庄买房的读者,不用再等了。



2

大天津


天津也是老大难,跟国际庄一样,被我称为华北难兄难弟。


2016年跟着北京大哥一路冲高,房价从15000元/平米一度高飙,接近3万。


随后被2017年的“331新政”闷头一棒,敲回了原形。


性格跟石家庄相同,也不相同。


相同的是,对自己的定位不太清晰,都以为自己是京津冀城市群的领袖,实际上北京根本不带这哥俩玩。


不同的是,天津比石家庄更保守。


前几天我去天津出差,一路上听的车司机跟我诉苦。


说自己从5点开始在火车站排队,才拉到我(我是9点去的),2020年一年生意都很差。


路过和平区滨江道时,一拍方向盘:


“嘿,我给你讲这条街,以前那可是人山人海,锣鼓喧天啊,2块钱的接驳车都挤不上人,你看现在,一条街上没几个人,狗不理包子都快塌了。”


都说天津司机都是说相声出身,我算是领教了。但透过他的言语,能感受到了一位老天津人的爱恨交加。


临下车时,天津这位司机还跟我盘点:


“天津要啥有啥,历史、人、文化、高校、医院、港口、高铁飞机……但就是保守,不求上进。”


这句话,正中下怀。


一直以来,天津都是北方第二城,四大直辖市之一,然而这些年,却真的保守了。


向上比,面对北京、上海、重庆这三位龙头直辖市,天津竞争力薄弱,定位迷茫。



向下比,按照2020年的经济增长率,GDP已经跌出了全国前10。


不出意外,未来还要被后面的青岛、郑州超越。


这都是撑不住天津高房价的缘由。


从2017年到2020年,天津二手房价从不到3万元/平米回调到当下的2.09万/平米,回调幅度大约在30%左右,在全国内属于第一梯队。



接下来是否会在2021年触底反弹呢?


我认为不会,主要原因就是“库存问题”。


天津规划与自然资源局前几天公示:


天津18个区存量项目835个,市内六区67个,环城四区274个,滨海新区170个,远郊总计324个。



如果按照平均2.0容积率、套均110平米计算,天津尚未销售的住宅建筑面积为7222万平米,库存量66万套房。


这意味着,不考虑供应的前提下:


天津房地产库存足够卖5年多时间。



二手房也是如此,去年整体没卖多少套,到了12月份,挂牌量显著上涨。


很明显,天津业主已经耐不住性子,在加速出货。


本来回调3年时间,天津房价足可以触及底部,然而三年释放的库存又将楼市埋了半截。


预计2021年,天津房价还会继续横盘阴跌,只不过跌幅会缩小。


所以2021年大家不用着急买房,静等回调就好。


如果实在着急上车,我给你几条建议。


首先要聚焦于学区价值。


这是天津独特的优势,也是未来天津最保值最有升值潜力的资产,无论是在城六区还是环城四区以及其他。


其次要尽量往核心地段买。


我们看到,天津库存很大,尤其是远郊项目远大于核心城区,再多的需求也会被埋没。


按照目前天津人口的增长率,未来天津房价分化会很严重,买在外面的大概率要被套死。



除此之外,还可以把视线转移到“北京方向”,这是未来天津享受京津冀城市群红利的主要阵地,例如武清和北辰。


未来在北京买不起房的人,还会持续涌入这些地带,这也是近1-2年以来这些地方持续火热的原因。


当然这些地方库存也不小,最好买在交通便利,带教育资源的地段。



3

周期论


除此之外,河北还有一些小兄弟城市问的人比较多,例如保定、唐山和廊坊等。


这些城市当初跟着北京风光过,但风光之后,摔得可能还要比国际庄、天津俩兄弟惨。


2021年也注定是继续横盘阴跌的一年。


我查了一些数据,基本吻合这个判断,所以也不再放上来论证了。


通过这几年的行情周期研究,我发现了一个事实:


在同一个省里,老大的行情一定要比老二的行情快半截,老二要比老三老四快半截,以此类推,涨和跌都是这个趋势。


其实这在证明一个道理:


房价跟城市实力高度吻合,楼市已经淡去了炒作因素。


所以接下来,我们可能更要注重于对城市基本面的研究。


下一期我还会为大家盘点其他省份的二线城市,比如江浙一带、山东、成渝城市群、东北、大湾区等。


大家在下面留言即可。



·  本文已完  感谢阅读  ·


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