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今年哪些城市机会最大?

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今天跟大家说说今年的市场机会。

先说结论,就房地产而言,今年最大的市场机会,一定是在二线核心城市。

一线城市大家心里应该清楚,只剩一个还有比较大的机会,其余三个,其中2个还有惯性上冲的空间,另一个的机会只有新房。

上海广州深圳目前房贷都有所收紧。

广州南沙外地人暂时不能贷款买房了,黄埔区贷款也收紧了。年前我们组织了考察团,有一批粉丝还是算运气好的。
不知道3月份会不会有所缓解,先观望下看看。

但是,  今年利率上行是大概率,因为不光是受5档房贷新规的影响,对一线城市严厉调控本身就是大方向,所以央行会有窗口指导。

上海年前刚刚调控,但2月份的次新房小区挂牌价继续上冲,这个调控的时候我就分析过,因为二手房库存紧张,所以年后惯性上冲的概率大。


深圳的二手房限价,银行到底是按政府指导价评估放贷,还是按市场价,还是按中间价,现在大家都在等。

有银行在按政府指导价评估,但也有银行按兵不动,在观望。还有银行房贷按指导价评估,但抵押贷依然按市场价评估。

如果按政府指导价评估的话,跟市场价相差甚远,害怕引发银行的坏账,毕竟深圳高杠杆买房的太多了。

如果按市场价评估,又怕与政策指导相悖,所以银行也很为难。

如果说最后全部按指导价评估的话,对深圳西部的房价肯定有影响的。比如宝中,以前市场价和评估价一样,现在相差太悬殊,中产接盘就会很吃力。

而深圳湾这种极贵和龙岗便宜的区域,反而没什么影响。
比如深圳湾,原来市场价就是35万,而银行评估价最多也只能给到20万,评估价跟市场价以前就相差很远,买的一直就是有钱人,所以即使按政府指导价评估,影响也有限。
豪宅片区才真的叫富通胀。
在大放水时代,你都不知道这种地方的房价涨到哪里才是天花板。
而龙岗罗湖这些地方,市场价和指导价差不多,更加影响不大了。


但我为什么说今年的机会主要是在二线城市呢?

因为一线城市房价上涨到一定高度后:

一是调控越来越严 ,想要入场已经太难;

二是价格越来越高 ,一般人玩不起了,越往上,资金获利空间本身也在减少;

三是与二线城市的房价价差在拉大 ,进一步凸显出二线城市的价值。

四是一线城市的贷款在收紧,而二线城市还比较宽松 ,因此热钱不可避免会往二线城市跑。

那放眼全国,有哪些二线城市机会比较大呢?

排第一的首选合肥。

因为这是一个很会搞钱和投资的城市。

现在热点片区,滨湖新房供应断档,严重供不应求,连庐阳、肥西很多新盘都要求全款优先,贷款的请不要站门口。

基本上红盘不是全款根本买不到房,一套房几百万,有钱人真的那么多吗?

显然不是。

如果不是利用杠杆,哪来这么多全款买房的人呢?

据我了解,有些人就是利用消费贷、二手房抵押贷套钱出来,再全款买新房。

之前就有人在我文章后面留言,有人靠消费贷在合肥买房,房贷还没开始还呢,房价三个月就涨了23%。这回报率多高。


我预计今年合肥会超出大家的预期。

原因就是2点:

一是大家很会用杠杆撬动市场。

二是合肥楼市供不应求。

有人说合肥的土地供给量很大,拜托你去看看2020年的土地供给量再说吧,合肥2020年土地出让只卖了7292亩地,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩

2021年合肥楼市会持续面临供不应求的问题。

别说合肥已经涨了多少多少了,这是现象不是原因。

就凭着我上面说的这两点,合肥2021年的楼市就会表现很好。

再说合肥这个城市的新经济确实表现不错,产业发展势头很好,所以值得看好。

但合肥最好的机会还是在西南片区,比如政务区、高新区,滨湖区,经开区,其他什么瑶海区、新站区,三县不适合投资。

其他看好的城市,虽然之前二线城市的上中下三篇我都分析过了, 但估计很多人又忘记了,我再给大家再梳理总结一下。

第二个杭州,就不用多说了,市场一直很火爆,跟深圳一样,杠杆的天下。

但杭州最大的机会肯定还是新房,因为倒挂明显,二手房价格也比较高,跟深圳一样下不了手,但又跌不下来,慢慢涨的趋势,所以今年杭州市场还是会很热。

第三个是西安,我非常看好西安今年的行情。

一是因为新房库存少,二是地价上涨多,三是拼命拉人。

现在西安市场非常好,我想3月份过去调研,可以关注热点片区,高新、曲江,还有灞桥、航天基地、浐灞、沣东新城、空港新城的地价上涨都很明显,也可以关注一下。

第四个是厦门,厦门行情去年已经开始启动,今年会明显发热。

福建的热钱会加速涌入厦门。

今年岛内的学区房,新房,次新房会很火爆,岛外的4个新城,也会火热。

厦门的居民杠杆率非常高,按照我的感觉,深圳杠杆率应该排第一,杭州第二,厦门第三差不多。

会搞钱的城市,就是最大化利用杠杆,这在货币宽松期,就是最容易推动房价上升的加速器。

今天厦门有人跟我说,银行对公贷款暂停了,因为1月份放贷太多了,要求均衡放款,这会影响到经营贷买房,完全停贷我觉得不可能,否则经济受不了。

再说其他城市又不一定非要到厦门做抵押贷款,很可能到其他城市套现带着钱去厦门啊。

第五个是苏州,苏州挨着上海,上海大涨一波之后,部分资金又要开始转移阵地了,我发现苏州最近几个月的二手房库存下降速度很快。

去年9月份,苏州二手房挂牌量超过10万套,今年1月份就只有8.5万套了,新增房源量一直在下降。

苏州最容易躁动的肯定是园区和高新区,因为新盘供给少,片区规划好,改善群体最趋之若鹜的地方。这两个区的房价去年就有小幅上涨。

其他区房价基本没动静。

第六个是南京,最近有4个区落户放开了,但上涨最快的依然是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。

第七个是成都,重点关注高新区,金融城和天府新区,核心区房价一直在动,其他区没什么起色。

第八个是武汉,去年疫情影响房价比较低迷,但成交量还是全国第一,说明强大的购买力还存在,今年房价会有起色,重点关注武昌,滨江板块和光谷。


其他的城市:

天津,最具有确定性的就是上三区的学区房,我十分有把握。

福州今年也会回暖,能看到核心区房价上涨,比如东二环。

济南目前已经在底部,今年会见底反弹,龙头在历下。

青岛的反应慢半拍,估计比济南还要晚半年复苏,首选崂山。

郑州虽然连跌了三年,但今年也要回暖了,因为去年郑州土地出让腰斩了,今年去库存接近尾声,市场反弹势不可挡。区域首选东边,郑东新区,北龙湖,龙子湖。

长沙随时都能买,房价便宜,但只会像乌龟一样慢涨,核心是梅溪湖。

其他二线省会城市我觉得今年机会不是很大。

放眼全国,其实规律很明显了,就是围绕着核心片区在涨。

当然还有一些经济比较强的非省会城市,比如宁波过去2年一直很火爆,我忘记在二线城市分析它了,宁波也是一个很会利用杠杆投资的地方。

还有东莞这种产业非常强的临深城市,去年涨幅全国排第一。

这一轮房价上涨,资金热衷于追逐的城市,有一个共性,首先这个地方供给量不能太多,否则房价涨不起来;

其次大家要喜欢利用金融杠杆买房,因为杠杆是撬动房价上涨的最佳利器。

深圳、杭州、宁波、合肥、东莞,都是这种典型特征的城市,所以是第一波热钱重点攻克的地方。

虽然说今年整体的货币政策相比2020年会有点收紧,但还是会保持连续性,不可能断崖,所以结构性的市场机会依然存在,就是一线城市机会少一些,二线城市机会多一些。

只要你紧跟我的推文走,你会对全国的楼市有个全局的理解,知道房价涨到什么位置了,继而你会知道什么时候轮动到你所在的城市,因为资金还是在轮动的。

房产过去是,未来也是最大的家庭资产投资,所以每一个人都要重视,学会如何让你的资产保值增值。

下篇真的要分析三四线城市了, 估计也要写三篇才能写完,记得看完右下角点“在看”哦。
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