嗨牛财经

爆踩!5站到珠城,单价落差4万 ,白云竟然还有这些二手笋盘

撰文 | 闷油瓶

当下的广州楼市,分化现象愈发明显。

针对热点区域的政策接踵而来,一些居住洼地反而被很多人所忽略。

即便广袤如白云,也有拔高个的存在, 尤其是白云南部、白云山以东的京溪同和一带。


作为白云开发较早的成熟板块,近些年新盘供应收缩,二手市场渐露起势,对于想满足 通勤 配套 的天河刚需客,这里的次新小区还是值得一淘。

前段时间,淘房君也实地走访了一趟京溪同和,先给出一些板块建议供大家参考:

1)山景、地铁、医院、学校和商配无一落下,比起广州很多打未来牌的板块,确定性更强。


2)对比白云南部新盘和天河北二手动辄6、7万的起步价,京溪同和目前仍处于3-4万的洼地,且有旧改和交通规划红利,预期空间不错。


距珠江新城5个站

价格直接“砍”一半


京溪-同和处于天河和白云的接壤带,同属广州大道北板块,生活配套一应俱全。

从珠江新城搭乘5站地铁, 约20分钟时间 就到了京溪一带 周边聚集摩登百货、金铂天地、佳润广场等醇熟商场。


又因为这里是南方医院系的大本营,医疗资源充足,而且西靠白云山,环境相对舒适。

但区域内也有一些肉眼可见的问题。

因为紧邻广州大道北,高峰期的拥堵和噪音问题不可避免, 而且板块早期缺乏规划,部分地方呈现城乡结合部的面貌。


整体看,京溪同和的一手住宅较少,单价在4.6-7.5万,主要以本地老板消化为主, 二手均价约在3.4-5万之间 ,承接着不少外溢的天河客群。


其中,具备代表性的有 君华香柏广场、云景花园、云棠丽影、时代天朗花园等口碑较好的次新小区 ,接下来我们也会重点挑选这几个盘来说说。


          君华香柏广场

         均价:5.2万/㎡

可望白云山,京溪标杆盘


京溪二手的标杆盘,由恒骏花园和香柏广场两个组团构成,从成交热度来说, 君华香柏广场一般指代楼龄较新的后者。


其中,香柏广场又分为7栋高层楼宇,有2梯6户和3梯6户,容积率2.5,观感上楼距较密集。

该小区优点在于位置优越: 离地铁近,小学就在隔壁 而且自带底商,包 括生鲜店、健身房、星巴克等,平时吃喝玩乐都能够满足到。


学位方面就比较一般, 虽然小学是省一级京溪小学,但对口中学质量不高。

不过,毕竟是2010年的房子,内部管理良好,绿化率高,康体设施齐备,还有幼儿园,居住环境比较舒适。


户型方面以二至四房为主力,面积涵盖70至160多平 目前三房最高成交价已破5.5万,过去一年价格上调了大概2000/平,整体涨幅比较理性。


少数四房可控制在90平大小,带有入户花园,实用性高,但同时单价也高。

另外,小区有部分50多平一房挂牌, 套均总价300万左右,可大大减轻上车成本。

值得注意的是, 相同面积下西北向单价比南向便宜约20%以上 ,而且高层可望白云山,受楼下广州大道北的噪音影响也会偏小,流通性不赖,具体可根据个人情况选筹。


               云景花园

      均价:3.3-5.2万/㎡

培英一条龙学位,性价比高


90年代的老小区,一个字概括: 大。

小区属于大融合模式,共分5个组团, 社区内自备临街商铺。

该楼盘的王牌卖点尤其值得一提: 培英小学 初中的一条龙学位坐镇 ,在“教育非我强项”的白云,十分抗打,物业价值不输香柏。

培英实验学校就在小区内

据中介介绍,有不少培英老师、南方医院的医生以自住教育为目的置业,小区整体口碑不错。

当然,老小区的普遍缺点这里也不例外: 梯户比高、外立面陈旧、人车不分流、物业管理较为粗糙等......

小区组团多,户型表现也参差不齐,内部价差可达50%以上。


最贵的云枫苑以 大户型三四房为主 云桦苑户型硬伤多 ,有诸如卫生间对房门、房出圆弧阳台等设计。

图源:链家


相比之下,组团内性价比最高的当属云景苑,离地铁最近,虽是楼梯房但公摊少,户型方正 ,94平南向大两 (可改三房) ,使用灵活, 放盘价340万,更偏向刚需上车。

毕竟与香柏广场相比较,不到一房价格就能买三房,够香!


              云裳丽影

       均价:4.59万/㎡

闹中取静,园林极具特色


第三站看的是同和地铁口附 近的云棠丽影, 离金铂天地、新天地购物广场、公交站都在步行范围内 ,购物娱乐相当方便。

对口小学是省一级同和, 不过直升的同和中学属市一级 ,坊间口碑较差

小区2007年建成交付,共1400多户,8栋中高层 ,但容积率仅低至1.0。

从小区北门进去就能看到中心广场的活动空间,供住户消遣活动。


园林特别值得夸赞,绿化率40%,板块内最高。


整体仿照丽江古城的风格打造, 廊桥、闲亭、绿植和跑道穿插其中,等同一个小型公园。


小区产品以改善型为主,面积偏大, 譬如三房主要在100平以上,两房在80多平左右 ,仅有少部分小面积三房放售,但都是北向。

总的来看,户型表现都比较方正,大面积三房的抢手度也不差, 最高成交价已去到4.6万/㎡。


需要注意的是,小区南面规划建设变电站,西北面建有养老院,部分置业者可能心存介怀。

               时代天朗花园

            均价:4.62万/㎡

全N 房设计,片区实用率代表


四个小区中楼龄最新的一个 ,与云棠丽影仅一街之隔,学位也一样:同和小学直升同和中学,只是离商业配套比前者稍远。

作为2013年交付的小区,天朗花园外立面更显现代化,且物管相当严格。


整个小区由7栋高层住宅组成,900户不到,全两梯四户设计,楼距显得宽阔舒适。

人车分流、超1:1的车位比、开放式商业广场... 高档小区的标配式设计应有尽有。

内部园林就和其余次新盘无异,有泳池、儿童游乐区和中心花园,功能性和观赏性无功无过。

图源:链家

实际上,时代天朗花园的最大优势在于产品力: 全部设计都是N 户型,89平可作三房、96平做四房 ,能同时满足 总价可控 实用性高 ,片区内几近无敌。


中介介绍,小区的主力户型以小三房为主,最受买家欢迎,放租也能去到4800以上。

去年83方三房大概在312~330万成交,今年北向挂牌价要340万起步 ,南向的甚至没多少房子,基本集中在96平以上的大户型。

当然,该小区也有自身问题:

1、出门就是城中村,间接拉低楼盘档次。

2、社区体量小,缺乏大社区风范。


京溪-同和一带值得入手吗?


我的回答是值得入手。

从自住角度来说,西靠白云山,几步之遥即达繁华市中心,无论是环境还是生活便利度都毋庸置疑。

而且,对比珠城房价,更是直接砍了一半的价格, 总价350万就可拿下一个电梯三房 ,对于3号线沿线的白领而言是一个居家性价比极高的选择。

从投资角度来说,片区发展已相对醇熟,目前硬伤在于教育, 未来寄希望于旧改腾挪空间,以及新的交通规划刺激区域价值。


而恰好,这两方面都有一个中期的利好空间存在:

1)18号线北延已获批复,将于京溪设站,届时实现两站到珠城的愿景;


2)京溪路在扩建双向6车道中,预计将缓解广州大道北的拥堵问题;


3)京溪同和一带已纳入白云城市更新5年规划。


在东南部过了高点涨幅后,离珠江新城仅5个站的京溪同和,后续跟涨的节奏不会被抛下,也算是个二线蓝筹股。

退一步讲,目前白云最有烟火气的也在这一带, 完全契合自住需求,投资属性也不会太差 ,市场不愁接盘侠。

中介透露最近看房和上调价格的情况逐渐多了起来,有需求的朋友不妨关注一下。

欢迎大家入群交流


声明:1、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有,侵删。2、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请后台联系,我们立即予以删除。
网友评论
点击加载更多
嗨牛财经
  • 热文推荐

  • 合作伙伴:云掌财经
嗨牛财经 版权所有 2014-2019 © 粤ICP备14041788号 粤公网安备44010402001139 ;