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集中供地模式下,中小房企还有哪些机会?

2月底以来,22个重点城市集中供地新政引发业内关注,截至3月3日,已有郑州、天津、青岛、济南、深圳和宁波六个城市陆续响应跟进,未来越来越多的城市或将正式推行与实施集中供地政策。

22城集中供地对各参与主体都有利好之处, 但房地产行业集中度不断提升,房企分化背景下,对规模房企而言,拥有资金等各方面优势,可以参与更多 土地出让,合作机会也会增加,而中小房企在拿地、融资、战略布局等方面的整体竞争力显然不比规模房企,这意味着中小房企未来发展赛道正在变窄。

随着各大城市集中供地政策推行,中小房企机会点聚焦于主攻次优地块,部分深耕型中小房企可聚焦区域集中发力,此外,进一步深化合作模式,分散资金压力,对于核心城市非 22城的中小房企来说影响不大,但此类房企关键要继续巩固深耕优势,同时防范外来冲击的影响。



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01

中小房企或将无缘热门地块


从目前企业战略和市场表现来看,房企投资回归基本面良好的高能级城市将是大势所趋,集中供地的22个城市,主要为一线城市和重点二线城市,这些城市已成为规模房企的主战场,中小房企由于资金受限,本身拿地能力比较弱,投资重心不断下沉。


集中供地模式下,土拍市场信息披露更加公开透明,多地块可综合评估比较,规模房企将更加集中于聚焦优质地块竞争中,未来也不排除会进一步强化“抢地”预期。在这样的情况下,中小房企拿地难度进一步加大,未来将考虑从热门地块转向次优地块寻求机会。


中小房企在参与竞拍次优地块时要做好价值评估工作,地块比较结果直接影响投资目标的实现,因此次优地块的盈利、开发等问题都必须在企业承受范围内。


实际上,22个重点城市市场去化情况不同,因此“抢地”预期也存在一定的差异。从各城市商品住宅去化周期与土地消化周期来看,郑州、福州、长春、沈阳等城市供应量过多,去化压力大,市场观望情绪比较浓厚。


在这去化压力较大的城市深耕型房企,新政后竞争压力相对较弱。此类深耕型房企优势在于,他们对地块价值判断更准确,能够聚焦资金集中发力,未来需要重点投资战略深耕城市的优质地块,继续巩固核心城市优势,对企业发展才更有利。


图:22城商品住宅去化周期与土地消化周期

注:横轴是商品住宅去化周期(月)、纵轴是土地消化周期(年)

数据来源:CRIC


02

合作模式深化但逻辑发生转变


面对一二线城市拿地高门槛、高成本,部分房企减少独立拿地开发,以合作模式开拓市场,典型如朗诗、大悦城、金融街等房企。


其中,朗诗最为典型,在一二线城市的项目开发中以小股操盘与代建模式为主,项目储备的平均权益保持在30%左右。再如大悦城,其项目主要布局在北京、上海、成都、南京等重点城市,与22城高度重叠,但从项目权益来看,大悦城仍以合作形式为主。


表:大悦城主要项目分布情况

注:根据2020年中报土地储备明细整理

数据来源:CRIC


随着集中供地政策推行,中小房企的合作模式将进一步深化,但合作逻辑有所变化。在此之前房企合作拿地的目的,主要是希望分摊成本压力、借助经验优势谋求快速拓展市场。


而集中供地模式下,一方面,22城竞争加剧,土地出让期限内城市公司的可流动资金需求增加,是驱动合作的一个重要因素。由于集中供地模式下,补货等待期拉长、竞拍的不确定性也加大,房企面临更高的机会成本,一些规模房企为了成功获取目标地块,在成本压力下,将更倾向寻求合作。因此,在基于自身战略需求下,具备一定资金能力的中小房企,尽管不具备独立拿地能力,但可以通过“抱团”开拓市场。


另一方面,参拍资格或将成为中小房企谋求合作的重要筹码。当前,22城集中供地细则仍未出台,但就市场竞争与政策调控基调而言,存在房企参拍次数、资质等条件限制的预期。这也就意味着,假设企业在城市土地出让期间拥有足够的资金,但可能因为参拍次数、资质条件等影响,只能竞拍少数目标地块,而放弃一些价值地块,一些规模房企或将以合作形式借助中小房企的参拍资格获取更多的优质地块。


总体来说,集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地难度,但在资金压力、资质限制预期下,合作将增加,也为中小房企在一二线城市布局带来一些机会。


03

核心城市非22城房企影响有限


集中供地新政对房企的影响主要取决于22城在企业战略布局中所占的权重,对于多个核心城市均涉及22城的房企来说,显然影响会更大。


但目前很大一部分中型房企已下沉至弱二线及三四线城市,主要核心城市并非在22城,或只有少数城市,因此影响更有限,如俊发地产、敏捷控股、大唐地产等。以俊发为例,一直以来,俊发深耕云南区域,昆明作为核心城市,从土储结构来看,截至2020年上半年末昆明土储占比达到九成,此外土储中上海三个项目均为合作项目。


这类房企地方性和深耕特征明显,尽管22城集中供地政策对其直接影响并不大,企业可以继续深耕巩固优势,但也并不排除受到部分房企投资转移的影响。由于22城竞争加剧,部分规模房企以及竞争力偏弱的一二线城市战略型中小房企可能会因为拿不到地,从而向22城周边城市外溢,寻求优质地块,那么这些核心城市非22城的中小房企可能就会受到外来挤压。



随着土地红利、资本红利消失,叠加各类政策调控影响,新环境下更加考验房企的战略打法,而中小房企整体竞争力偏弱,应对市场变化需要更为谨慎,在供应大增、自身资金有限的情况下,中小房企也应结合自身情况,统筹管理现金流,做好资金安排尤为重要。


集中供地政策下,中小房企在22城的投资难度进一步加大,或彻底放弃热点城市热门地块;但由于参拍次数、资质条件限制等预期存在,中小房企应好好利用参拍资格作为筹码,深化与规模房企合作,获取重点城市项目。对于核心城市并非在22城的中小房企,继续巩固深耕优势是关键,但也要防范外来冲击影响。


表:部分城市关于“集中供地”的具体进展

信息来源:CRIC

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